Зачем нужна страховка по ипотеке: особенности страхование ипотечного кредита, виды страховок, топ страховых компаний

Насколько законны требования банков по страхованию имущества при ипотеке

Стоит вопрос, над которым ведутся споры: обязательно ли страхование ипотеки? Ответим, опираясь на законы и судебную практику.

Федеральный закон №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорит о том, что дебиторы в обязательном порядке должны страховать предмет залога. Про другие разновидности страхования информации нет.

Гражданский кодекс Российской Федерации ст.935 определяет личное страхование при ипотеке как добровольное. Но кредиторы настаивают на ее оформлении. Это необязательная услуга, однако, если на нее не согласиться, процентная ставка кредита может увеличиться как минимум на 1%.

То же самое можно сказать и о титульном страховании. От него можно отказаться, но тогда заем будет предоставляться вам на менее выгодных условиях, так как для банка вы, как дебитор, будете предоставлять более высокие потенциальные риски, чем клиенты, согласившиеся на все условия.

Разрешения судебных споров над требованиями об обязательном заключении договора страхования жизни и здоровья для ипотеки подтверждают, что это не что иное, как злоупотребление свободой договора, если после отказа от оформления страхования в займе клиенту отказывали.

По этому поводу в Указаниях Центрального Банка от 20.11.2015 № 3854 есть следующая информация: дебитор может отказаться от навязанного ему страхового продукта в течение 5 рабочих дней с момента заключения договора. Внесенная им сумма должна быть возвращена в полном размере.

В то же время ЦБ РФ уведомляет, что в случае отказа клиента от страхования банк оставляет за собой право изменить начальные условия кредитного договора, в частности поднять процентную ставку по кредиту.

Это положение уже вписано в большую часть договоров ипотеки. Заимодатели часто прибегают к своему праву отказать клиенту в кредите, если он не принимает все требования договора. Об этом можно прочесть в документах о предоставлении займа. Кредиторы посылают клиентам уведомление о требовании оформить страхование ипотеки, в противном случае они отказывают в предоставлении кредита. Если клиент не согласится на условия банка, то ему придется вернуть всю сумму займа, иначе его ждет суд.

Если граждане подают обжалование на решение суда о том, что навязывание страхования ипотеки нарушает их права, то получают отказ, так как при заключении договора данные аспекты обсуждаются обеими сторонами, и клиента предупреждают о последствиях.

Если вы подписали договор, это подразумевает, что документ был вами изучен, и со всеми условиями вы согласились.

Нужно ли страховать ипотеку?

Существуют 3 вида страхования при получении ипотеки:

• страхование квартиры, которая находится в залоге у банка;
• страхование жизни и здоровья заемщика;
• титульное страхование (купленная на вторичном рынке квартира страхуется от риска утраты в результате признания сделки недействительной).

По закону обязательным является только страхование находящегося в залоге у банка объекта недвижимости, отказаться от него заемщик не может. При этом страхование жизни, здоровья, трудоспособности заемщика относятся к добровольным. Клиент банка имеет полное право не страховать жизнь при получении ипотеки, но в этом случае банк может повысить для него ставку по кредиту.

Как правило, банки стимулируют заемщиков страховаться от основных рисков. И те процентные ставки по ипотеке, о которых они заявляют в рекламе, действуют только в случае комплексного страхования (страхования имущества, жизни и здоровья заемщика, титульного страхования). В целом затраты на страховку при получении ипотеки (страхование имущества, жизни и здоровья заемщика, титульное страхование) составляют от 0,4 до 1% от суммы кредита.

Как правило, договор страхования заключается на один год, после чего его нужно будет продлевать. Если этого не сделать, после того, как действие полиса истекло, банк начислит неустойку и увеличит процентную ставку по ипотечному кредиту.

Когда требуется титульное страхование при ипотеке?

Купленную на вторичном рынке квартиру часто страхуют от риска утраты собственности в результате признания сделки недействительной (титульное страхование). Если в истории квартиры есть случаи, когда при приватизации были нарушены права несовершеннолетних детей или кто-то из наследников не получил свою долю в собственности на квартиру, уже совершенная сделка может быть оспорена в суде.

Статья по теме: Семь распространенных рисков при совершении сделки на вторичном рынке

В такой ситуации страховая компания обязана выплатить банку сумму, равную рыночной стоимости квартиры. Выплату по страховке получит банк, сам заемщик при этом освобождается от долга перед кредитной организацией. Единственное, на что может рассчитывать заемщик, — на остаток от страховой выплаты после вычета из нее суммы взятого на ее покупку кредита.

При титульном страховании очень важно, чтобы страховка распространялась на риски, возникшие по всем предыдущим сделкам с квартирой. При этом часто в договорах страховых компаний указано, что страховка покрывает только случаи, которые возникли после подписания договора страхования

Как правило, заемщики пользуются этим видом страхования только в течение 3 первых лет после получения кредита (срок исковой давности, во время которого сделка может быть оспорена в суде). После этого они перестают платить за титульное страхование.

Расходы на титульное страхование (страхование права собственности) составляют от 0,2 до 0,4% от суммы кредита. Стоимость страховки будет зависеть от того, сколько раз квартира меняла владельцев.

Зачем страховать ипотечную квартиру?

Выдавая клиенту деньги на покупку квартиры, банк хочет иметь гарантию, что за время выплаты кредита с жильем ничего не произойдет. Поэтому страхование квартиры является обязательным при получении ипотеки. Купленная квартира страхуется от пожара, затопления, стихийных бедствий, взрыва бытового газа.

Страховое покрытие, как правило, распространяется только на конструктивные элементы помещения (пол, стены, потолок), но не на отделку квартиры. Размер страховки зависит от года постройки и от того, есть ли в доме газ. Стоимость страхования объекта недвижимости составляет в среднем 0,18% от суммы кредита.

Что собой представляет страхование квартиры по ипотеке

Приобретение жилья через ипотеку – серьезное мероприятие, перед которым необходимо все тщательно обдумать. Очень большую сумму придется выплачивать много лет, и довольно трудно так сильно наперед предугадать свое финансовое положение и экономическую стабильность в стране.

Именно поэтому составление договора состоит из большого количества пунктов, задача которых – обезопасить стороны от финансовых неустоек. Для защиты кредиторов и заимодателей от рисков государство обязало при заключении ипотеки оформлять страхование.

Бытует мнение, что данная услуга создана в интересах кредитных компаний, чтобы защитить их от потерь в случае изменения платежеспособности заемщика.

Но это заблуждение, так как и для дебиторов страхование ипотеки – полезная услуга. Она поможет избежать проблем, если из-за непредвиденных обстоятельств, например, экономического кризиса в стране, плательщик лишится своего постоянного дохода.

Форс-мажорные ситуации подстерегают на каждом шагу: увольнение, проблемы со здоровьем, аварии и прочее. С самой квартирой тоже может всякое случиться: пожар, потоп, взлом. Это все неприятно, и, конечно, не дай бог кому-то пережить подобное, но, к сожалению, гарантировать полную безопасность не может никто.

Кроме этого, полное страхование ипотеки – залог доверительного отношения кредиторов к клиенту. Банки охотнее сотрудничают с дебиторами, соглашающимися на весь перечень страховых услуг, так как это подтверждает серьезное отношение клиента к кредитному вопросу.

Подведем итог: страхование ипотеки поможет избежать финансовых рисков дебиторам и кредиторам в непредвиденных неблагоприятных ситуациях. На сегодняшний день оформление ипотеки в России предусматривает данную услугу в обязательном порядке.

Банки попросту не предоставят кредит без оформления страхового полиса. Получается, что страхование недвижимости – это гарантия безопасности кредитных организаций, а для клиентов полезно страхование здоровья, жизни и платежеспособности при ипотеке.

Делаем вывод: страхование ипотеки необходимо для обеих сторон, заключающих договор. Вопрос в том, что сотрудники финансовых организаций знают о данной услуге все, в то время как простые граждане мало в этом разбираются и чаще всего просто поддаются на настойчивые рекомендации, которые более выгодны для банка, нежели для клиента.

Поэтому если вы решили улучшить свои жилищные условия, оформив ипотеку, заранее подробно изучите вопрос страхования – это оградит вас от недобросовестных работников банков и пустых трат и поможет заключить договор страхования ипотеки на более благоприятных для вас условиях.

Только вам решать, соглашаться на условия кредиторов или выдвигать свои. Но стоит заметить, что для самовольных клиентов банк может ужесточить кредитные положения и поднять процентную ставку.

Страховой полис действует до окончания срока выплат. Сумма, выплачиваемая страховой компанией, равна сумме займа или рыночной стоимости жилья. Страховые взносы выплачиваются заемщиком раз в год. При приближении даты выплат кредитор информирует страховую компанию о текущем состоянии кредита и размере долга, а страховщик в свою очередь определяет сумму взноса.

Частые вопросы по страхованию при ипотеке

Какие условия предоставления военной ипотеки?

Государственную программу льготного кредитования военнослужащих для покупки жилья регулирует ФЗ №117, который действует с начала 2009 года. Займы дают офицерам, рядовому составу, учащимся военных учебных заведений, которые не менее 3 лет участвуют в НИС (накопительно-ипотечная система). Срок кредитования — не более 25 лет. Сумма — до 2,2 млн. руб.

Что сделать для оформления:

1. Обратиться за сертификатом в Росвоенипотеку;
2. Выбрать недвижимость (в любом регионе страны), подходящую под условия программы и критерии банка;
3. Собрать документы, которые нужны кредитору;
4. Оформить заявку на кредит и ждать решения банка.

Стартовый взнос — не менее 10% стоимости недвижимости. Если стоимость недвижимости будет выше, чем предусмотрено программой, недостающую сумму заемщик оплачивает собственными деньгами.

Страхование жизни является обязательным для военнослужащего (ФЗ-52 от 28.03.98г.). Банк не вправе требовать от военного заемщика еще раз застраховать жизнь для ипотеки.

Можно ли переоформить ипотеку на другого человека?

Переоформление может потребоваться при разводе, потере трудоспособности заемщика, переезде, существенном ухудшении материального положения. Замена заемщика разрешается только с согласия ипотекодержателя, при условии, что новый должник отвечает критериям кредитора в отношении уровня доходов, финансовой репутации, занятости (подтверждается документами).

В период подготовки и сбора документов, рассмотрения заявки прежний заемщик продолжает оплачивать кредит, чтобы не допустить просрочки. Для переоформления договора кредитор может потребовать от нового должника сделать оценку предмета залога. Страховку (жизнь, недвижимость, титул) оформляют на нового должника.

Можно ли гражданину России оформить ипотеку за рубежом?

Можно. До пандемии привлекательные условия предлагал Израиль (3,5%). В Испании можно было выбрать подходящую систему начисления процентных ставок — фиксированную (4-5,5%), плавающую (минимум 2% годовых), смешанную. Максимальный период кредитования — 40 лет.

Долгосрочные жилищные кредиты иностранные банки выдают на тех же условиях, что и в России, процедура оформления и пакет документов приблизительно одинаковый. Основная трудность в получении кредита — доказать свою платежеспособность.

Ипотеку оформляют в евро, долларах или местной валюте, поэтому граждане, получающие доходы в рублях, рискуют потратить больше денег, чем рассчитывали.

Что касается страхования жизни, то за рубежом тарифы в 5-8 раз ниже, чем у нас, защита — более продуманная, например, по риску смерть один полис защищает обоих супругов.

Какие преимущества дает страховка жизни при ипотечном кредите?

СЖ — самый существенный расход, с которым заемщик сталкивается при оформлении ипотеки. Суммы платежей за год составляют от 7-18 тысяч руб. При этом, чем больше риски заболеваний, смерти заемщика, тем выше тариф. Но страхование жизни дает заемщику хорошие бонусы:

• Повышение вероятности выдачи ипотечного кредита;
• Низкие процентные ставки (без личного страхования банк повышает процент за пользование кредитом на 1-2 пункта);
• В случае временной нетрудоспособности с кредитором проще договориться — рефинансировать займ или пересмотреть график погашения;
• При наступлении страхового случая выплачивать долги будет страховая компания, семейный бюджет не пострадает;
• В случае болезни заемщика лечение и восстановление оплатит СК.

Чем меньше сумма долга по ипотеке, тем меньше страховой платеж. При досрочном погашении кредита часть уплаченных взносов СК возвращает застрахованному лицу (если нет ограничений в договоре). Кроме того, страховщики заинтересованы в привлечении клиентов, поэтому часто предлагают акции, позволяющие снизить взнос на 0,5-0,8%.

Страховку оформляют на получателя ипотечного кредита, созаемщиков, поручителей и других лиц, указанных в договоре ипотеки. Каждая компания утверждает перечень лиц, жизнь которых не может быть застрахована:

• Моложе 18 лет, старше 55-60 лет;
• Состоящие на учете в наркологии, психоневрологических, противотуберкулезных диспансерах и других специализированных медучреждениях;
• Перенесшие инсульт, инфаркт;
• С серьезными заболеваниями (онкология, диабет, цирроз печени, болезни сердца, СПИД, ВИЧ и другие болезни).

Есть страховщики, которые не отказывают таким лицам в заключении договора, а повышают тариф по причине рискованности страховки.

В программу страхования жизни СК могут включать риск причинения вреда из-за НС, недобровольной потери работы (сокращение численности сотрудников, ликвидация фирмы).

Заменить нельзя — продлить

Можно ли сменить страховщика при ипотечном кредите? Ответ однозначный — да. Но смена не всегда бывает выгодной, простой, быстрой и дешевой. Если по условиям ипотечного договора вы должны страховаться только в аккредитованных финансовых организациях, подумайте, имеет ли смысл менять СК. Не проще ли продлить действие страховки, но при этом сократить свои расходы за счет:

• Отказа от добровольных видов страхования — жизни, здоровья, титула. Снижение страхового взноса на 60-80%. Минус — возмещение рисков, связанных с болезнью, смертью, утратой права собственности возлагается на заемщика;
• Уменьшения страховой суммы. Размер взносов рассчитывают по графику погашения кредита, исходя из суммы задолженности. Если вы раньше времени погасили часть ипотеки, на новый период страхования сумма страховки и взноса должна снизиться, но кредитор не всегда дает актуальную информацию по остатку задолженности, а СК пересчитывают страховые суммы только раз в год, перед внесением очередного платежа. Ознакомьте страховщика со своим новым графиком платежей для перерасчета по страховке;
• Снижения тарифов. Многие компании, чтобы удержать клиента, готовы предложить скидку до 5-20% (в зависимости от состояния застрахованного объекта, возраста, здоровья клиента, срока действия полиса). Если нет — займитесь сменой СК;
• Рассрочки платежа. Возможна разбивка взноса на 2 равных платежа без увеличения тарифа. Решение о рассрочке принимают по согласованию с кредитором, если такое условие предусмотрено договором страхования. На согласование требуется от 3 до 30 дней, в ряде банков эта услуга платная.

Срок ипотечного страхования — 1 год или на весь период действия ипотеки. Для пролонгации у вас есть льготный период, в среднем, 30 дней (указан в договоре), в течение которого вы можете вносить очередной платеж без штрафов. При этом действие полиса не прекращается.

Страховой договор можно продлить в офисе или на сайте СК. Документы:

• Заявление по форме;
• Копия паспорта заемщика;
• График погашения кредита, кредитный договор;
• Документы на квартиру.

Стоимость страховки рассчитывают из суммы оставшейся ипотечной задолженности. На сайтах многих страховых есть калькулятор, в поле которого необходимо ввести размер задолженности, данные заемщика, год постройки и вид жилья.

После продления обязательно отправьте в банк экземпляр полиса и квитанцию об оплате или договоритесь со страховщиком, что бы он сам передал информацию кредитной организации.

Оставить заявку

Банк и страховая — принцип сотрудничества

Банки предпочитают работать с аккредитованными страховыми компаниями. Крупные финансовые организации даже создают свои структуры для оказания страховых услуг. Для выбора страхового партнера оценивают надежность, продуктовую линейку, оперативность в принятии решений. СК, прошедшие отбор, считаются аккредитованными и включаются в пул.

Такое сотрудничество выгодно как банку, так и страховщику — первый снижает риски кредитования, может разрабатывать новые кредитные продукты повышенной рискованности (поскольку партнер берет часть рисков на себя), второй — получает дополнительных клиентов. Есть плюс и для заемщика, который при оформлении ипотеки может не тратить время на мониторинг страхового рынка, а выбрать подходящую компанию из списка аккредитованных.

Контроль аккредитации осуществляет ФАС, которая рекомендует в соглашение о сотрудничестве не включать размеры тарифных ставок, условия об оплате комиссионного вознаграждения банку, как посреднику по договору страхования, не устанавливать закрытый перечень страховщиков, ограничивая вхождение других СК и возможности здоровой конкуренции.

При ипотеке отношения между банком и заемщиком регулирует закон «Об ипотеке» (№102-ФЗ от 16.11.98г.), согласно которому страхование предмета ипотеки относится к обязательному виду страхования. Страхование жизни и титула при ипотечном кредитовании законодательно не предусмотрено (на усмотрение заемщика). При этом закон не устанавливает ограничений по выбору страховой компании, но в договоре ипотеки кредитор может прописать, что заемщик страхует недвижимость только в аккредитованной СК. Если такого условия нет, полис можно брать в любой страховой, которая предлагает лучшие условия, как при заключении договора ипотеки, так и для продления страховки по ипотеке. Если банк будет против, его действия можно обжаловать в суде, поскольку это прямое навязывание услуг, невыгодных для клиента.

Какие платежи должны включаться в договор на ипотеку?

В договоре на ипотеку должны быть перечислены все обязательные платежи, которые вам нужно будет вносить каждый месяц (п. 1 ст. 9.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «»; ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «»):

1

по погашению основной суммы долга по договору;

2

по уплате процентов по договору;

3

в пользу кредитора, если обязанность заемщика по таким платежам следует из условий договора и (или) если выдача кредита (займа) поставлена в зависимость от совершения таких платежей (плата за аренду индивидуальной сейфовой ячейки, плата за открытие аккредитива);

4

в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по уплате таких платежей вытекает из условий договора, в котором определены третьи лица (расходы, связанные с проведением оценки рыночной стоимости недвижимости, если оценка производится за счет средств заемщика, а также расходы на страховое обеспечение кредита/займа в виде личного страхования;

5

сумма страховой премии по договору страхования в случае, если выгодоприобретателем по такому договору не является заемщик или его близкий родственник (страхование предмета залога);

6

сумма страховой премии по договору добровольного страхования в случае заключения заемщиком договора добровольного страхования.

Платежи по страхованию приобретаемой квартиры в расчет полной стоимости по кредиту не включаются. 

3 вида страхования ипотеки, применяемых на практике

Страхование ипотеки включает в себя несколько видов страхования, задача которых – защитить интересы участников жилищного кредитования.

Почему заключение страховки необходимо?

• Для банка это гарантия возврата предоставленного займа, а потому он может предоставить его по сниженной процентной ставке и увеличить срок кредитования.
• Для клиента это гарантия возможности выплатить кредит в непредвиденных жизненных обстоятельствах: смерти, потери трудоспособности, потери работы и т.д.

Мы видим, что задача страхования ипотеки –  уравновесить потенциальные риски между всеми участниками жилищного кредитования, с целью повысить надежность системы и поднять доверие сторон друг к другу.

Так как предметом ипотеки является недвижимость, основные аспекты страхования относятся к ней. Все остальные виды выполняют вспомогательную роль, задача которых уменьшить дополнительные риски сторон.

Но знать надо обо всех видах страхования ипотеки, чтобы четко представлять, что банк вам может предложить, и главное, что за этим стоит.

1. Страхование жилья. 

Этот вид страхования ипотеки обязателен к оформлению. Получаемую в залог недвижимость страхуют от возможной порчи или уничтожения вследствие непредвиденных жизненных обстоятельств. Если произошла ситуация, подходящая под страховой случай, сумму ипотеки возместит страховая компания.

Рассмотрим, какие жизненные ситуации классифицируются как страховые случаи:

• возгорания;
• взрывы при утечке бытового газа;
• стихийные бедствия (наводнения, ураганы);
• аварии канализационной и водопроводной систем;
• противозаконные действия третьих лиц;
• вандализм.

О таких ситуациях клиент обязательно должен уведомить страховую компанию, написав заявление. После того, как его рассмотрят, обязательно будет проведена экспертиза для исключения мошеннических действий.

Пример. В приобретенной через ипотеку квартире произошло возгорание, которое привело к порче конструктивных элементов. В этой ситуации именно страховая компания возмещает понесенные заемщиком убытки. Перед этим обязательно необходимо представить доказательства того, что пожар не был санкционированным действием и произошел случайно и не по вине владельца.

Но некоторые случаи, от которых может пострадать недвижимость, не считаются страховыми. К ним относятся, например, результаты военных действий, забастовок и восстаний, погромов, ядерного взрыва. Страховая компания имеет право отказаться устранять последствия таких событий. Подробно о том, какие случаи попадают в разряд страховых, а какие нет, прописано в договоре.

2. Страхование жизни и здоровья заемщика. 

Это страхование ипотеки банки предлагают для защиты клиента в случае потери им трудоспособности из-за тяжелого состояния здоровья. В этой ситуации страховщик обязан погасить нанесенный банку финансовый ущерб.

В случае смерти дебитора страховая компания также берет на себя обязательства по выплате оставшейся части долга, освобождая тем самым родных заемщика от этого финансового груза. Однако есть ряд ограничений. Так, не подходят под страхование те случаи, если инвалидность или смерть наступили вследствие умышленного причинения вреда здоровью или самоубийства, а также под действием наркотиков или алкоголя.

На страховании здоровья банки не имеют права настаивать, так как эта услуга необязательна. Но практика говорит, что кредиторы предпочитают обезопасить себя, и если дебиторы отказываются от данной страховки, то процентную кредитную ставку поднимают на 1-3%.

3. Титульное страхование. 

Титульное страхование ипотеки необходимо в ситуациях, когда заемщик может потерять право собственности на жилье. Это не рядовой случай, поэтому оформляется довольно редко и тогда, когда при проверке документов кредиторами были выявлены потенциальные риски в данном вопросе.

Пример. После покупки квартиры на вторичном рынке прошло несколько месяцев и выяснилось, что право собственности принадлежало не продавцу, а его близкому родственнику, например сыну, который не присутствовал при сделке. Судебные разбирательства по этому вопросу могут длиться немало времени, и понесенные банком убытки в связи с этим покроет страховая компания.

Срок титульного страхования равен 3 годам или полному сроку кредитования.

К основной услуге страховые компании обычно предлагают вспомогательную страховку на гражданскую ответственность собственника в следующих ситуациях:

• перед третьими лицами в спорных вопросах (например, если в процессе эксплуатации жилья владелец нанес ущерб имуществу соседей);
• перед кредитными организациями, когда заемщик теряет возможность своевременно вносить обязательные платежи.