Договор коммерческого найма жилого помещения

Коммерческий наем жилья

Временное использование объекта на возмездной основе позволяет обеим сторонам сделки достичь своих целей.

Для владельца недвижимости таковой является получение прибыли. Это может быть обусловлено различными причинами. Например, объект фактически не используется, и владелец несет дополнительные затраты по его содержанию. Чтобы их компенсировать, хозяин передает временно права другому человеку на платной основе. Также это может быть вызвано невозможностью хозяина полноценно оплачивать объект, в силу финансовых ограничений, а средства пользователя помогут решить эту проблему.

В свою очередь, заинтересованный стремится решить только вопрос проживания. Следует отметить, что арендовать жилище на платной основе, как способ урегулирования такой проблемы, — выход для тех, кто не имеет своей недвижимости. Довольно часто к такому варианту прибегают лица, которые имеют недвижимость во владении. Это характерно для случаев, когда человек временно находится вне места своего фактического проживания. Такая ситуация может быть связана с причинами семейного или личного характера, например, назначение на должность, прием в учебное заведение, необходимость ухаживать за больным родственником или членом семьи, трудовая командировка. То есть человек фактически, имея свою недвижимость, вынужден будет проживать в чужом доме.

В указанных ситуациях хозяин и заинтересованный индивидуум вступают в коммерческое взаимодействие, касающееся временного использования объекта на платной основе.

Расторжение арендного договора

Коммерческий договор найма расторгаться по правилам статьи 687 Гражданского кодекса. По обоюдному согласию стороны вправе досрочно расторгнуть договор в любой момент. Если одна из сторон выразила желание в одностороннем порядке отменить сделку, она обязана в письменной форме уведомить контрагента за девяносто дней.

В принудительном порядке договор расторгается по следующим причинам:

• невнесение арендной платы за жилье в течение шестимесячного периода (если договор найма краткосрочен, достаточно двухмесячного срока неоплаты);
• разрушение или порча жилья – объекта договора найма;
• несоблюдение норм проживания в квартирах многоквартирного жилого дома (постоянные жалобы соседей).

При добровольном отказе жильца от выселения при нарушении какого-либо из пунктов договора, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о принудительном выселении жильца.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Как расторгнуть договор коммерческого найма

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения может быть произведено в следующих случаях:

• Завершение срока действия. Договор может быть продлён, если обе стороны не имеют претензий друг к другу.
• Нарушение условий договора. Если наниматель вовремя не вносит оплату за коммунальные услуги и съём жилья, на него жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, по его вине была нанесена порча недвижимости или имуществу, то договор может быть расторгнут в одностороннем порядке наймодателем.
• Нарушение законодательства. В случае когда наниматель нарушает гражданский, жилищный и уголовный кодексы, то владелец жилья также вправе расстаться с неблагонадёжным жильцом.

Какие рассматриваемая разновидность соглашения предусматривает обязанности для квартирантов?

Главный квартиросъемщик и иные жильцы выполняют следующие обязанности:

1. Соблюдение целевого назначения помещения предусматривает как одна из важнейших обязанностей квартиросъемщика. Организовать на данной жилплощади какое-либо производство, офис или прочее невозможно даже при согласии хозяина помещения, так как в этом случае необходимо заключение иной разновидности соглашения
2. Нести ответственность не только за себя, но и за действия своих родственников и прочих жильцов. Гражданским кодексом предусматривается перевод единоличной ответственности нанимателя в общую с другими жильцами квартиры. В таком случае граждане, с ним проживающие, становятся сонанимателями. Для этого требуется заключение соглашения об этом между нанимателем и его «сожителями». Владелец непременно должен быть извещен о таком разделении ответственности.
3. Соблюдение санитарных и иных норм по надлежащей эксплуатации недвижимости. Например, в большинстве случаев наниматели не вправе без согласия владельца квартиры завести домашних животных, так как это может существенно ухудшить состояние жилого помещения.
4. Обеспечивать сохранность предоставленного жилья.
5. Обязанность проведения разнообразного мелкого ремонта закреплена за квартирантами.

ВНИМАНИЕ !!! При этом, перепланировка и работы по реконструкции помещения по собственной инициативе категорически запрещены. На это нужно согласие владельца объекта недвижимости, причем данное в письменном виде

Письменная форма такого соглашения послужит некоей гарантией отсутствия претензий со стороны наймодателя.

Сюда относится и установка сплит-систем, оконных кондиционеров, а также проведение интернета, если требуется прокладка кабеля. На все эти действия потребуется согласие лица, сдающего жилое помещение. Не все квартиранты в состоянии произвести даже текущий ремонт. Поэтому в договор о найме возможно включение пункта о переводе этой обязанности на собственника помещения.

1. Внесение оплаты за использование съемного жилья является ведущим обязательством нанимателя.

ВАЖНО !!! Максимальный размер таких взносов по рассматриваемому соглашению законодательством не зафиксирован (в отличие от соцнайма). Поэтому собственник устанавливает стоимость пользования принадлежащей ему недвижимостью по своему усмотрению

Но увеличить ее, только руководствуясь собственными пожеланиями, наймодатель не может. Как зафиксировано положениями жилищного права, плату вносят раз в месяц. В исключительных случаях определяется иная схема, например, сразу за год или полгода. В таком случае, при несвоевременном прекращении договора плата будет возвращена.

Также, по общему правилу, квартиранты самостоятельно уплачивают взносы за ЖКУ. Однако, при включении определенных положений в текст договора, можно изменить существующую схему уплаты.

1. Вселение родственников и прочих важных для нанимателя лиц всегда потребует ожидания одобрения хозяина сдаваемого помещения. Если вместе с квартиросъемщиком уже кто-то проживает, то законодательно закреплена обязательность получения и их положительного ответа. Вселение детей нанимателя, еще не достигших 18-летнего возраста, такого согласия не требует. Соблюдение норм жилплощади обязательно для совершеннолетних. Вселение детей, не достигших совершеннолетнего возраста возможно и без соблюдения вышеуказанной нормы.

1. Если квартиросъемщику вдруг потребовалось вселить временных жильцов, то он не вправе этого делать без согласия хозяина недвижимости. Вселение жильцов на время (даже несовершеннолетних) может быть однозначно запрещено собственником. При этом, даже если хозяин квартиры разрешит проживание подобных лиц, нанимателю запрещено взимать с них плату за пребывание. Нельзя будет вселить временных проживающих, если это не будет соответствовать нормам о площади для проживания в пересчете на одного человека. Шесть месяцев — это максимальный срок пребывания таких поселенцев в сдаваемой квартире.

ВАЖНО !!! В любой момент наймодатель может заявить требование об их выселении. Временным жильцам будет дан срок не более недели на поиск нового места пребывания

1. Возместить весь причиненный по его вине материальный ущерб.

Источники правового регулирования

Несмотря на распространенность этого института на практике, договор коммерческого найма жилого помещения в кодифицированных нормативно-правовых актах отсутствует. Так, гл. 35 ГК РФ раскрывает общие положения найма жилого помещения, имеющие отношение ко всем видам найма жилого помещения (договор социального найма, договор найма специализированного жилищного фонда).

Жилищный кодекс РФ содержит понятия «жилищный фонд коммерческого использования» (имеет отношение ко всем формам собственности) и «жилищный фонд социального использования». Вместе с тем Жилищный кодекс РФ содержит понятие «договор социального найма жилого помещения», а понятия «договор коммерческого найма жилого помещения» не содержит.

Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» раскрывает Правила пользования жилыми помещениями по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.

Органы местного самоуправления активно используют договор коммерческого найма жилого помещения для обеспечения граждан жильем и извлечения из этого прибыли. Так, в Законе г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 «Основы жилищной политики города Москвы» раскрываются сущность, правовая природа и правовой режим договора коммерческого найма жилого помещения. В соответствии с данным Законом Правительство г. Москвы пропагандирует этот институт для населения посредством информирования о предложениях по коммерческому найму жилья через квитанции об оплате за коммунальные услуги. В рамках деятельности МУП «Московский городской центр арендного жилья» в соответствии с Распоряжением Комитета муниципального жилья г. Москвы от 21 января 1999 г. N 14 «Об организации деятельности муниципального унитарного предприятия города Москвы «Московский городской центр арендного жилья», Порядком взаимодействия Московского городского центра арендного жилья и структурных подразделений Комитета муниципального жилья по реализации жилья на договорной основе и Постановлением Правительства г. Москвы происходит работа с потенциальными нанимателями, т.е. теми, кто не является малообеспеченным и не имеет оснований для пользования жильем социального значения в настоящий момент, но также не имеет возможности приобрести жилье в собственность. Лицам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, также предлагается заключить договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда для скорейшей реализации их конституционного права на жилье.

Отсутствие соответствующих разделов в Гражданском и Жилищном кодексах, во-первых, нарушает логику закона, а во-вторых, не раскрывает ресурсы данного договора. Игнорирование развития института коммерческого найма жилого помещения ведет к неполному обеспечению возможностей для реализации права на жилище и недополучению государством (муниципалитетами) дохода (прибыли) от предоставления жилых помещений в пользование, а также к недополучению налогов с частных лиц (наймодателей), скрывающих свою деятельность. Кроме того, 18 подзаконных актов также содержат понятие «договор коммерческого найма», в соответствии с которыми, например, военные ведомства выделяют бюджетные средства для военнослужащих на оплату коммерческого найма (в частном секторе), а понятие и содержание данного договора законодательно на федеральном уровне не раскрыто.

Анализ Гражданского кодекса РФ и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух Кодексов, регулирующих жилищные отношения, и одновременное отсутствие регулирования отношений по коммерческому найму жилых помещений в каждом из них затрудняют развитие этого договора. Правовая неопределенность лишает многих граждан возможности обеспечения их конституционного права на жилище посредством договора коммерческого найма.

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.

Основная обязанность наймодателя — предоставление нанимателю жилого помещения, являющегося объектом договора коммерческого найма.

Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и членов его семьи. Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Во время действия договора найма наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

В ГК РФ воспроизведены нормы законодательства о распределении обязанностей между сторонами договора найма по производству ремонта жилого дома (жилого помещения). Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (п. п. 2, 3 ст. 681 ГК РФ). Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ).

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Если вселяются несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется. В качестве обязательного условия для такого вселения требуется, чтобы было соблюдено требование законодательства о норме жилой площади на одного человека. Соблюдение этого условия не обязательно, если вселяются несовершеннолетние дети (ст. 679 ГК РФ).

Необходимо отметить, что одной из основных обязанностей нанимателя является внесение платы за жилое помещение, предусмотренной договором коммерческого найма. Собственно, коммерческий наем и имеет одной из главных целей получение наймодателем от сдачи жилого помещения определенного дохода за счет платы за жилье и коммунальные услуги.

По ранее действовавшему законодательству извлечение (получение) таких «нетрудовых доходов», если это носило систематический характер, могло повлечь за собой для собственника (наймодателя) неблагоприятные последствия, вплоть до безвозмездного изъятия у него жилого дома (дачи или иного строения) либо части дома (дачи, иного строения) (ст. 111 ГК РСФСР 1964 г.). Ныне действующее законодательство коренным образом изменило такое положение, предоставив собственнику (наймодателю) право свободно распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением (жилым домом), в том числе сдавать его внаем, получая собственный доход, прибыль.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК РФ).

Одной из обязанностей нанимателя, предусмотренных ГК РФ, является обязанность производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК РФ), т.е. внутриквартирный текущий ремонт. На наймодателя закон, как указано выше, возлагает обязанность по производству капитального ремонта, а также текущего ремонта, если это предусмотрено договором.

К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения относятся право сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 685 ГК РФ), а также право вселения временных жильцов (ст. 680 ГК РФ).

Форма договора коммерческого найма жилого помещения. Срок в договоре коммерческого найма

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Такой договор не требует нотариального удостоверения. В то же время несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

Среди договоров найма жилого помещения выделяется договор найма, заключенный на срок до одного года (краткосрочный наем) (п. 2 ст. 683 ГК РФ). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п. 2 ст. 677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Следует отметить, что при согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ).

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Условия расторжения договора коммерческого найма

Основ­ные усло­вия рас­тор­же­ния опре­де­ля­ют­ся ст. 687 ГК РФ:

• Дого­вор может быть рас­торг­нут по обо­юд­ной ини­ци­а­ти­ве сто­рон, при­чем если она исхо­дит от нани­ма­те­ля, он дол­жен зару­чить­ся согла­си­ем всех посто­ян­но про­жи­ва­ю­щих и пись­мен­но пре­ду­пре­дить най­мо­да­те­ля за три месяца.
• Преж­де­вре­мен­ное рас­тор­же­ние дого­во­ра про­ис­хо­дит в сле­ду­ю­щих случаях: 
  • невне­се­ние аренд­ной пла­ты более 6 меся­цев (если в доку­мен­те не ука­за­но другое).
  • пор­ча имущества;
  • несо­блю­де­ние над­ле­жа­ще­го сани­тар­но-тех­ни­че­ско­го состояния;
  • исполь­зо­ва­ние жилья не по назна­че­нию (напри­мер, пере­обо­ру­до­ва­ли в мас­саж­ный салон или склад­ское помещение);
  • нару­ше­ние прав сосе­дей (шум, скан­да­лы, гром­кая музы­ка и т.д.).

Риски для наймодателя

Поми­мо раз­бо­рок с недо­воль­ны­ми сосе­дя­ми, при сда­че жилья по ком­мер­че­ско­му най­му неиз­беж­но воз­ни­ка­ют проблемы:

1. Посто­ян­ная сме­на соста­ва – одни при­ез­жа­ют, дру­гие уез­жа­ют. Отсю­да повы­шен­ный риск изно­са и пор­чи имущества.
2. Труд­но­сти с рас­тор­же­ни­ем договора: 
3. Лояль­ность и тер­пи­мость суда к нанимателю: 
   • Ему дает­ся льгот­ный срок, один год, для «реа­би­ли­та­ции» (пога­ше­ния дол­га, воз­ме­ще­ние пор­чи иму­ще­ства, ремон­та и т.д.).
   • Если жилец не испра­вит­ся, повтор­ный суд выно­сит реше­ние о рас­тор­же­нии договора.
   • Нани­ма­тель может обра­тить­ся с прось­бой отсро­чить испол­не­ние при­го­во­ра еще на год.

Полу­ча­ет­ся рас­тор­же­ние дого­во­ра и высе­ле­ние зай­мет мини­мум два года.

Впро­чем, это труд­но­сти прак­ти­че­ски любо­го дого­во­ра об арен­де или найме.

Видео: Дого­вор ком­мер­че­ско­го найма.

Дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма с пере­да­точ­ным актом (опись имущества).Ска­чать дого­вор.

Требуется ли регистрация договора?

Законодательством не предусмотрена непременная регистрация коммерческого найма. Этот пробел в системе оборота недвижимости позволяет наймодателю обходить налогообложение прибыли от аренды.

Однако зарегистрированная государством сделка будет гарантировано защищаться в правовом плане. В РФ регистрация данного вида сделок работает лишь на местном уровне. К примеру, в Москве с 1 февраля 2009 действует распоряжение «Об учетной регистрации договоров найма и поднайма жилых помещений в г.Москве», что позволяет контролировать оборот жилой недвижимости в городе.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

8 (804) 333-01-43

Юридическое грамотное оформление договора

Чтобы избежать перечисленных выше проблем законом предусмотрено, что договор коммерческого найма, на любой срок, всегда должен заключаться в простой письменной форме. Эта формулировка допускает изложение условий договора на бумаге и заверение личными подписями участников договора. Нотариального удостоверения договора не требуется. Но, в целях заручится дополнительными гарантиями, он может быть нотариально удостоверен. В случае возникновения спорных ситуаций проще отстаивать свою позицию в суде.

Правила составления договора коммерческого найма жилья стандартные. Договор должен содержать обязательные пункты:

1. Полное наименование сторон: это фамилия, имя, отчество наймодателя и нанимателя.

2. Предмет договора – описание жилого помещения: его адрес, площадь, состояние жилого строения, наличие в нем мебели, предметов бытовой техники, других существенных элементов обременения. Например: животных, растений, существующих сервитутов – прав пользования помещением третьими лицами.

3. Срок на который заключается договор. В днях, месяцах, годах. Следует помнить, что максимальный срок такого договора – 3 года. По истечение этого срока договор подлежит перезаключению. Если по истечению срока ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть или изменить условия, договор считается заключенным на такой же срок, на тех же условиях.

Это – очень существенная деталь! Если собственник помещения заявит об изменении размера арендной платы или потребует освободить помещение без объявления причин – наниматель может оспорить эти требования в суде.

4. Размер арендной платы. Не смотря на то, что договор именуется коммерческим наймом, платежи по нему называются арендными платежам. Они могут быть периодическими (помесячными, поквартальными) или единовременный платежом за весь срок найма. Самым выгодным для обеих сторон является единовременный. Владельцу он дает возможность пользоваться денежными средствами, полученными от нанимателя сразу же после заключения договора. Наниматель значительно экономит, так как цена такого договора всегда ниже, чем при периодических платежах и не зависит от роста инфляции.

5. Особые условия. К ним относятся:

Обязательства по содержанию находящегося в квартире/доме имущества;

Обязанность по внесению коммунальных платежей;

Обязательства по текущему ремонту.

Следует знать, что включение в договор условия о капитальном ремонте помещения недопустимо. Его проведение всегда лежит на собственнике имущества

Оговаривается количество лиц, которые будут проживать в наемной квартире.

Возможность содержать в ней животных;

Использовать в производственных целях. Согласно жилищного законодательства использовать жилые помещения в производственных целях запрещается.

6. Ответственность сторон. В ней оговаривается размер материального возмещения, в случае причинения ущерба или уменьшения стоимости.

7. Форс-мажорные обстоятельства. К ним относятся стихийные бедствия и изменения законодательства при изменении спорных ситуаций. общественно-политического строя или объявления войны. Расширенное толкование форс-мажора, часто применяемое сторонами, обычно не удовлетворяется судами при разрешении конфликтных ситуаций.

8. Договор удостоверяется подписями сторон с указанием паспортных данных.

Заключение договора найма жилья

Договор найма жилого помещения должен быть оформлен с соблюдением базовых требований, закрепленных в российском гражданском законодательстве. Основное требование – передача квартиросъемщику только объекты, включенные в допустимый перечень.

По нормам статьи 673 Гражданского кодекса, арендуемая квартира должна отвечать ряду требований:

• изолированность. Помещение, в котором будет проживать квартиросъемщик, должно быть отделено от остальных частей дома или квартиры конструкциями строительного типа, иметь отдельный выход к общедомовому имуществу или на улицу;
• пригодность для проживания. Квартира должна соответствовать стандартам и правилам жилищного законодательства;
• возможность сдачи объекта или его части (например, комнаты).

Независимо от того сдается квартиросъемщику весь объект или его часть, он вправе пользоваться всеми остальными общими помещениями (ванна, туалет, кухня, балкон и т.д.). Объектом найма коммерческого типа могут быть следующие помещения: дом частного типа, квартира, часть дома (квартиры).