Инструкция: как правильно сдавать квартиру в аренду, образец договора найма, расторжение, налог

Отношения

Иногда бывает, что жильцы хотят купить в квартиру что-нибудь из техники или мебели. Мы обговариваем это, и они покупают в счет будущей оплаты за жилье. После чего, приобретенная вещь становится моей собственностью. И им хорошо, купили, что хотели, а деньги все равно отдали бы мне в счет оплаты и мне хорошо, так, как дополнительная мебель (техника) повышает привлекательность жилья для будущих квартиросъемщиков. Надо сказать, что одну квартиру первый раз я сдавал совершенно пустой, а теперь она почти полностью обставлена.

Не нужно названивать жильцам по телефону. Вообще. Допускается только один звонок, накануне дня выплаты, что бы согласовать время встречи (если оплата происходит наличными) и все. Чем больше вы названиваете, тем чаще им напоминаете, что квартира не их, а так, временное жилье. А приезжать с проверкой, заходить в квартиру, осматривать комнаты, это почти гарантия, что жильцы будут относится с квартире, как к съемной. Да и такое поведение не добавит вам уважения. Жильцы должны чувствовать себя полноправными хозяевами вашей квартиры, только тогда они будут к ней относиться как к своей.

Если вы с жильцами заранее договоритесь о системе устранения неполадок, как я писал выше про внештатные ситуации, то они сами будут вам звонить и говорить, где, что, стало не так в квартире. Им не выгодно будет скрывать возникшие недостатки, поскольку устранять их все равно за ваш счет.

У меня опыт сдачи жилья не такой большой, всего десять лет, но ни разу, ни одна квартира не ждала жильцов больше двух недель. И съезжали они всегда с сожалением и совсем не из-за того, что я предоставлял им некачественные услуги. Одна семья уехала за границу, вторая (девушка с ребенком) вышла замуж и уехала к мужу, еще одни родили третьего ребенка и уехали в более просторную квартиру.

«На нашей жилплощади разместилось целое землячество!..»

У меня 2-комнатная квартира экономкласса – в панельной 5-этажке на окраине Москвы, в районе Гольяново. В 2019 году сдала ее приличной женщине 43 лет: она рассказала, что продала свое жилье в Иваново, устроилась в небольшую фирму московской подруги бухгалтером, решила пока снять квартиру, присмотреться, а в будущем планирует купить свою в столице.

Спустя полгода, совершенно случайно, мы с мужем узнали, что в квартире проживают неизвестные люди: приехали проверить помещение – позвонили в дверь, и нам открыли. На нашей жилплощади разместилось целое землячество!..

Выяснилось, что наша дама-арендатор сдает квартиру покомнатно сотрудникам этой самой фирмы ее подруги – они приезжают в Москву на заработки, к ним вселяются родственники или друзья, одни сменяют других и т. д. Меня и мужа еще не хотели впускать – ведь люди заплатили «арендодательнице», а нас они и в глаза не видели.

После этого случая сделали в квартире ремонт, но долго не решались ввязываться в новые арендные отношения. В 2020-м обратились в ИНКОМ-Недвижимость и удачно сдали квартиру молодой семье с двумя детьми.

Татьяна Троицкая, 45 лет

По нашим данным, 47% арендодателей опасаются столкнуться с субарендой их квартир. Как предусмотреть: в договоре найма требуется прописать сведения не только об арендаторе, но и обо всех, кто планирует проживать вместе с ним, – их паспортные и контактные данные. Субаренда без письменного разрешения собственником квартиры законодательно запрещена.

Регулярно проверяйте квартиру – ее состояние, и кто в ней живет. Если обнаружатся неизвестные проживающие, вы имеете право расторгнуть договор и выселить всех, в случае нанесения ущерба имуществу (а также морального ущерба вам) можно обязать арендатора выплатить штраф.

Какие бывают опасности?

Если вы владеете любым видом жилплощади, будь то квартира или частный дом, главные неприятные моменты при их сдаче очень похожи. Перечислим наиболее распространенные:

• порча имущества;
• квартира, оставленная незапертой;
• проживание в ней лица, пребывающего в розыске;
• сдача жилья третьим лицам вашими квартирантами;
• значительное нарушение сроков оплаты;
• недовольство соседей.

ВНИМАНИЕ: А если жильцы – молодежь, вызов соседями правоохранительных органов в качестве меры воздействия на разбушевавшихся молодых людей может обернуться большой неприятностью, если вы осуществляете деятельность без документального оформления.

Как обезопасить себя при сдаче квартиры в аренду?

Краткосрочный наем

Такой тип найма подразумевает самые разные сроки проживания жильцов – от нескольких часов до года. Если вы решили сдавать квартиру посуточно, вы неосознанно подвергаете всех своих жильцов риску: после каждого клиента менять замки явно не получится, а кто-то из снимавших жилье ранее мог сделать дубликат ключей и, воспользовавшись отсутствием людей в квартире, вынести что угодно.

Услуга краткосрочного найма пользуется большой популярностью среди студентов, которые используются ею для своих развлечений, организовывают вечеринки с большим количеством алкоголя и запрещенных веществ, а также романтические вечера. Молодость и тот факт, что в этом помещении они находятся в первый и, скорее всего, последний раз в жизни, будут способствовать шумному поведению и прослушиванию музыки на высокой громкости.

Это грозит вам тем, что соседи могут потерять терпение и сообщить в полицию о нарушении общественного порядка (кроме того – еще и о том, что вы сдаете жилье и скрываете этот доход от налоговой). И если штраф за шум после 10 вечера будет оплачивать молодежь, то на ваши плечи лягут проблемы намного серьезней, вплоть до судебного разбирательства.

При краткосрочном сдаче квартиры есть риск, что она просто перестанет приносить прибыль, ведь никто не гарантирует, что на ваше предложение всегда будет спрос. Так вместо круглосуточной «работы», проживать в ней могут всего несколько месяцев в году.

Смотрите видео о рисках сдачи квартиры в аренду:

Как снизить риски при сдаче квартиры? Советы. АН “Ананас”

Долгосрочный наем

На первый взгляд, сдача квартиры на длительный срок более безопасна: такой тип аренды выбирают люди, которые уверены в своей платежеспособности, имеющие неплохой стабильный доход, часто – семьи с детьми. Но и тут не все так гладко, поскольку увеличивается риск просрочки платежей.

Нередки случаи, когда спустя пару лет аренды жильцы, которым начинает доверять арендодатель, сначала оттягивают оплату за очередной месяц, затем рассказывают о форс-мажорных обстоятельствах, и наконец скрываются, бросив квартиру в лучшем случае в нормальном состоянии и запертую, ключи при этом оказываются либо у соседей, либо под ковриком. Также жильцы могут исчезнуть, прихватив с собой ваше имущество и значительно навредив ремонту. Но данную ситуацию можно предупредить, составив акт приема-передачи квартиры при аренде.

Менее распространенный случай – когда по истечению срока, на который вы договаривались сдать квартиру, проживающие в ней просто отказываются покидать «насиженное гнездышко». В таких случаях без помощи правоохранительных органов и судебного разбирательства выселение практически невозможно.

Сдача жилья с помощью посредников

Если не хочется долго возиться с поиском жильцов и присмотром за сдаваемым жильем, лучше выбрать достойное агентство недвижимости, занимающееся вопросами аренды жилья, и его специалисты с удовольствием займутся сдачей квартиры посуточно или на длительный срок. Нужно обязательно заключить договор и до момента знакомства с арендаторами «держать руку на пульсе». Профессионалы не только найдут жильцов, но и помогут правильно с ними договориться, определить подходящую стоимость аренды и подпишут соответствующий официальный документ, который действительно защитит собственника в случае возникновения внештатных ситуаций.

Договор перед подписанием надо обязательно изучить, все нюансы уточнять «на берегу», чтобы избежать в дальнейшем неприятных последствий. Стоит знать, что жилье можно сдавать не только физическим лицам, но и организациям. Кстати, в первом случае, подписываемый документ будет именоваться договором найма, а во втором – договором аренды.

Можно ли сдать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Действительно, это довольно популярный вопрос у владельцев квартиры, купленной по программе ипотечного кредитования. Как официально сдать квартиру в этом случае? Для начала вам необходимо заручиться разрешением банка на такие действия. Если оно получено, то действуйте согласно алгоритму. Никаких сложностей в этом случае не возникнет.

Однако бывают ситуации, когда заемщики скрывают факт сдачи квартиры, находящейся в ипотеке. Что им грозит?

Во-первых, штраф от государства за неуплату налогов. Во-вторых, санкции банка. Он может потребовать досрочно оплатить кредит. Или выписать вам штраф.

Неизбежные риски – какие факторы стоит хорошенько обдумать

Кроме неплатежеспособности или недобросовестности нанимателя, каждый арендатор рискует обнаружить свое имущество изрядно испорченным, коммунальные платежи непогашенными, а количество жильцов может несколько отличаться от того, о котором шла речь изначально. Впрочем, все недостатки аренды актуализируются при отсутствии или небрежном составлении договора.

При официальном оформлении сделки велики шансы взыскать с арендатора задолженность, как за наем, так и за коммунальные услуги.Существенно смягчить неприятные последствия, связанные с порчей имущества, поможет страховой депозит – как правило, арендодатели берут плату за два-три месяца вперед. В этом случае из залоговой суммы вычитается стоимость поврежденного имущества

Важно не забыть подробно описать условие о внесении депозита в договоре.

Что касается налога, это неизбежный платеж, который, впрочем, является платой за саму возможность действовать в правовом поле и при необходимости рассчитывать на помощь государственных органов. Ежегодная плата в бюджет составляет 13% от стоимости аренды, подается декларация до апреля, а затем, не позднее 15 июля, перечисляются деньги в бюджет.

На этапе решения о сдаче квартиры арендодатель рискует не получить поддержку других собственников. Люди, которые просто прописаны в квартире, хоть и не имеют решающего права голоса в данном случае, но они имеют законодательно определенное право на проживание в этой квартире. При сдаче комнаты в коммуналке придется получить согласие у соседей. То есть, стоит изначально достичь необходимых договоренностей с остальными владельцами и с теми, кто зарегистрирован на жилплощади, готовящейся к аренде.

Правило №4: презентовать квартиру в выгодном свете

По объявлению поступает множество звонков, принять и обработать все крайне сложно, а зачастую рискованно общаться неизвестно с кем. Если вы решили сдавать квартиру через агентство, этим займутся специалисты. В ИНКОМ-Недвижимость, например, клиентам дается гарантия конфиденциальности, и телефон владельца квартиры не фигурирует в объявлении, все телефонные запросы арендаторов адресованы компании.

У любых операций с жильем есть свои условия, которыми нельзя пренебрегать. Например, чтобы быстро сдать квартиру в Москве по выгодной цене, нужно грамотно провести ее показ потенциальным арендаторам. Специалисты по недвижимости – умелые переговорщики, они могут презентовать объект, ориентируясь на требования конкретного нанимателя: подчеркнуть достоинства и сгладить недостатки

Например, в семье арендаторов ребенок-школьник – они выбирают квартиру с удобным рабочим местом для ученика, школой и кружками по соседству; собаководу важно наличие мест для прогулок с питомцем; девушка, возможно, выберет жилье, где рядом расположены спорткомплекс и ТЦ.

Тем, кто хочет быстро и выгодно сдать свое жилье в аренду, иногда достаточно просто не мешать профессионалу на показах, поэтому для собственников жилья есть определенные табу.

Назовем четыре основных запрета:

• не говорите слишком много;
• не молчите о плюсах объекта;
• не будьте навязчивы;
• не ведите переговоры о цене.

Некоторые арендодатели буквально с порога желают выяснить о кандидате как можно больше и представить себя как можно лучше. Зачастую их рассказ пестрит ненужными подробностями – это может испортить риэлтору стратегию показа. И еще совет: держите при себе желание расписать недостатки предыдущих квартирантов, иначе вы рискуете не получить новых.

Впадать в крайности и держать рот на замке хозяину тоже ни к чему: по ходу просмотра можно к месту указывать на те или иные преимущества жилья. Заглянули в ванную, похвалитесь, например, новой сантехникой, на кухню – отличным холодильником и т.д. В качестве шпаргалки советуем составить список положительных характеристик квартиры и обсудить его с риэлтором.

Вспомните, как порой в магазине хочется избавиться от чрезмерного внимания продавцов – точно так и арендатор чувствует себя под вашим пристальным присмотром. Он желает самостоятельно рассмотреть квартиру, побыть наедине с собой и понять, подходит ли ему этот вариант. Требовать моментального ответа тоже не стоит – кто-то готов ответить сразу, а кому-то для принятия решения необходимо время.

Все вопросы о цене тактично перенаправляйте вашему специалисту по аренде: лучше, когда обсуждение финансовых нюансов делегировано третьему лицу – во-первых, риэлтор сделает это профессионально, во-вторых, у вас не будет риска с самого начала испортить отношения с будущим жильцом.

Какой вариант выгоднее?

Прежде чем принимать решение о том или ином способе сдачи жилья в аренду, следует оценить плюсы и минусы обеих вариантов.

Плюсы и минусы

Положительные моменты при сдаче в наем жилья без посредника:

1. Возможность быстро найти жильца. Так как нанимателям приходится платить комиссию агентству, многие из них принципиально ищут квартиру от собственника. Предложения об аренде от хозяина пользуются популярностью, поэтому найти квартиранта можно за пару дней.
2. Возможность выгоднее сдать жилплощадь. Многие недобросовестные агенты при осмотре квартиры намеренно снижают стоимость арендной платы, чтобы поскорее заключить сделку и получить комиссионные. Если недвижимость сдает собственник, то, прежде всего, просчитывают свою личную выгоду.

Минусы:

Есть риск нарваться на мошенников или недобросовестных нанимателей. Неопытным арендодателям порой сложно разглядеть в потенциальном жильце обманщика или безответственного человека. Этот риск можно снизить, грамотного составив договор найма.
Расходы. Если агентство в большинстве случаев само оплачивает публикацию рекламы, то собственнику, решившему самостоятельно сдавать жилье, придется взять эти траты на себя

На самых популярных интернет-ресурсах стоимость одной публикации составляет в среднем 100-300 рублей.
ВАЖНО! Следует учесть и то, что конкуренция в сфере аренды большая. На сайтах ежедневно публикуется большое количество предложений от собственников, и размещенное объявление может за 1-2 дня опуститься в поиске сайта в самый конец.
Чтобы вновь разместить объявление или поднять его в поиске, придется снова платить.

Возможные проблемы с нанимателями

Они чаще всего возникают из-за неосмотрительности владельца. В договоре найма могут быть не прописаны важные условия, а собственник не удостоверился в личности жильцов.
Самостоятельное ведение сделки может занять много времени. Составление объявления, переговоры с потенциальными квартирантами, презентация объекта и многое другое могут отрывать от работы и иных важных дел. Чтобы быстро сдать жилплощадь придется пожертвовать личным временем.

Как снять квартиру без обмана и посредников правильно

Осторожно мошенники!

Что лучше и каковы подводные камни?

Почему собственники предпочитают работать с риэлторами? Плюсы способа сдачи квартиры через посредника:

1. Агент берет на себя всю работу по поиску клиента, презентации жилья и оформлению документации. Хозяин квартиры, тем самым, экономит время.
2. Риэлтор заинтересован в быстрой сдаче жилья, так как получает комиссионные от нанимателя только после заключения сделки.
3. Специалист дает бесплатную консультацию собственнику по вопросам составления условий проживания в квартире и иных нюансов, касающихся взаимоотношений арендатора и арендодателя.
4. Хозяин квартиры может обратиться сразу в несколько агентств, чтобы ускорить поиски нанимателя.
5. Пользоваться услугами посредника удобно особенно тем владельцам, которые сдают недвижимость в регионе, где сами не проживают. Оформив доверенность на специалиста, можно не волноваться за отсутствие нанимателей.

Минусы сдачи жилья через риэлтора, подводные камни такой аренды:

1. Нет никаких гарантий, что обратившись в агентство, собственник быстрее найдет нанимателя. Не все жильцы готовы платить комиссию посреднику.
2. Некоторые агенты, особенно частные, предлагают подписывать типовой договор найма, который и сам собственник может скачать в интернете. В данном случае об индивидуальном подходе к оформлению сделки говорить не приходиться.
3. Существует риск нарваться на риэлторов-мошенников, которые возьмут с собственника деньги за не оказанные услуги и скроются.

ВАЖНО! Следует понимать, что агент предоставляет лишь услуги по поиску нанимателей и оформлению сделки. Взаимоотношения собственника и жильца после заключения договора его уже не касаются.. Разрешение конфликтов сторон не входит в компетенцию риэлтора, поэтому владельцу придется справляться самому

Разрешение конфликтов сторон не входит в компетенцию риэлтора, поэтому владельцу придется справляться самому.

Сдача жилья через агентство недвижимости и самостоятельное ведение сделки имеют свои достоинства и недостатки. Если собственник сам решил заниматься этим вопросом, то ему следует ознакомиться со всеми юридическими тонкостями оформления сделки – от проверки документов до составления договора найма. Если выбор был сделан в пользу посредника, то желательно выбирать проверенную организацию.

Видео о том, какую главную ошибку допускают 95% людей в договоре найма квартиры и как её избежать:

Как снять сдать квартиру. Главная ошибка в договоре найма квартиры. Её допускают 95% людей.

Подробнее о договоре

Какой договор выбрать?

Вы определили, чье именно согласие нужно и, наверняка, уже знаете, как его получить. Теперь пора переходить, пожалуй, к самой ответственной части оформления аренды — договору.

Конечно, сам договор вы будете согласовывать и подписывать с нанимателем/арендатором. Но будет полезно заранее определить, какой именно договор нужно будет заключить.

Вариантов здесь два: договор найма (заключается, если квартира сдается физическому лицу) и договор аренды (заключается, если квартира сдается юридическому лицу).

Договору найма посвящена гл. 35 ГК РФ, а договору аренды — гл. 34 ГК РФ.

Договор найма не нужно регистрировать, вне зависимости от срока, на который он заключается. Хотя позднейшие наши исследования показали, что есть разъяснения и подзаконные акты, которые, тем не менее, обязывают договора найма, заключенные на срок от одного года регистрировать. Помимо этого, необходимо понимать, что долгосрочный договор найма влечет ха собой не только обязательность его регистрации, но и существенно расширяет права нанимателя.

Договор же аренды, подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок более года, и тут никаких разногласий в трактовках быть не может.

Таким образом, мы рекомендуем вам отдельное внимание уделить тому, чтобы, даже если вы сдаете жилье несколько лет одному и тому же арендатору, договора, по которым вы ему сдаете квартиру, не могли быть и трактованы, как долгосрочные. В общем-то, выбора, какой договор заключать, нет — это определяется тем, кому вы собираетесь сдавать квартиру

После того, как выбор сделан, стоит ознакомиться с соответствующими нормами законодательства, чтобы понять, какие у вас будут права и обязанности, что можно требовать от нанимателя, а что — нет

В общем-то, выбора, какой договор заключать, нет — это определяется тем, кому вы собираетесь сдавать квартиру. После того, как выбор сделан, стоит ознакомиться с соответствующими нормами законодательства, чтобы понять, какие у вас будут права и обязанности, что можно требовать от нанимателя, а что — нет.

Скачать договора найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

Детали договора

То, что обязательно должно быть указано в договоре, можно найти в Гражданском кодексе: в гл. 34 и 35, посвященных договорам аренды и найма, соответственно. А также в статьях, касающихся всех гражданско-правовых договоров. Такие статьи содержатся в гл. 27, 28 и 29 ГК РФ.

Также в договор должны быть включены все соглашения, достигнутые вами и нанимателем/арендатором:

• о размере и сроках получения оплаты;
• о пользовании имуществом;
• об оплате коммунальных расходов;
• о порядке проверки квартиры и имущества;
• и все остальное, что сочтете нужным, и что не противоречит законодательству.

Приложением к договору может быть оформлен акт приема-передачи самой квартиры и имущества в ней. Это позволит снизить риски причинения ущерба имуществу во время проживания нанимателя в квартире.

Да, Гражданским кодексом это не регулируется, но мы настоятельно рекомендуем, чтобы список лиц, имеющих право проживать в арендуемой квартире, был закрытым и все, кто имеют право проживания были перечислены в самом договоре.

Так же мы рекомендуем вам выбрать отвечающий вашему случаю договор в нашем Магазине Договоров, где мы разработали основные шаблоны и снабдили сами договора подробными комментариями юриста.

Способы нахождения нанимателя

1. Размещение объявления в соответствующем разделе газеты и специализированных интернет-досок объявлений.

   Этот метод позволит охватить наибольшую аудиторию, но многочисленные звонки могут доставить некоторое неудобство. Обязательно в объявлениях выкладывайте фотографии квартиры. Велик шанс того, что на объявление будут откликаться в основном риелторы, стремящиеся заключить договор на оказание услуг.

2. Поиск арендаторов через размещаемые ими объявления.

   Люди, ищущие себе квартиру, тоже самостоятельно подают объявления, при этом они нередко сообщают необходимую информацию о себе.

3. Можете расклеить объявления (или обратится в компанию по расклейке) в своем районе о сдаче квартиры.

   Но это административное правонарушение, поэтому будьте очень осторожны. Если Вас поймают сотрудники полиции, то напишут протокол и наложат штраф.

4. Поиск среди знакомых.

   Распространив среди своих друзей, коллег или через собственную страницу в социальной сети информацию о том, что сдаете квартиру, уже через пару дней можно получить отклики.

   Основной плюс этого способа в том, что человек придет не “с улицы”, а по рекомендации.

   Минус этого способа в том, что наниматели из числа друзей или знакомых могут попытаться «сесть на шею» — например, попросят снизить арендную плату или могут несвоевременно ее оплачивать.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем

Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.

Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре:

• размер месячной оплаты за аренду,
• сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
• использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
• оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
• обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
• указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
• обязательно обозначается количество будущих жильцов,
• порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
• дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой»

Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны

На что обратить внимание и как обезопасить себя?

Главное правило, которое стоит соблюдать при любом типе аренды – это проверка документов у будущих жильцов. Их отсутствие и отговорки, что «я же всего на пару дней» – уже серьезная причина для отказа.

Если документы предоставлены, перепишите все данные, а лучше – сфотографируйте. Не лишним будет найти информацию о том, как отличить подлинный паспорт от фальшивого, и применять полученные знания на практике.

В любом случае, полезными будут хорошие отношения с соседями. Сообщение о том, что из вашей квартиры вывозят мебель, может помочь сохранить имущество и оказать помощь сотрудникам полиции в поимке преступников. Всегда заселяйте жильцов только после проверки их документов!

При сдаче жилья на длительный срок:

• заранее оговорите, какое количество персон будет проживать, и зафиксируйте их личные данные;
• предупредите, что повторная сдача квартиры третьим лицам невозможна;
• оговорите сроки аренды;
• залог или «оплата за последний месяц» если и не спасет, то в случае неприятностей частично скомпенсирует потери.

Чек лист по выбору агентства недвижимости

Если у вас нет времени заниматься сдачей квартиры самостоятельно либо это кажется вам сложным делом, доверьте его профессиональным риелторам.

Выбрать хорошего специалиста вам помогут следующие критерии:

• наличие у риелтора высшего юридического образования;
• наличие договора сотрудничества, отражающего ваши интересы, в котором риелтор не навязывает кабальных условий;
• наличие опыта работы не менее 3 лет;
• есть реальные отзывы и рекомендации о специалисте;
• располагающий внешний вид, который отвечает образу делового человека;
• готовность представлять отчет по каждому действию, чтобы вы могли контролировать работу риелтора.

Внимательно читайте договор. Не все риелторы «чисты на руку»

Сотрудничество с риелтором будет продуктивным, если решение передать процесс сдачи ему, у вас возникло осознанно, а не навязано рекламой или советами знакомых. Если вы сомневаетесь в надобности привлечения стороннего специалиста, занимайтесь сдачей жилья самостоятельно.

Если квартиранты не платят и отказываются выезжать?

1. Если письменного договора не было, то при данных условиях собственник может смело сменить замки и выставить личные вещи квартирантов за дверь, поскольку получается, что они находятся в его владениях на незаконных основаниях ( и 3 ст. ЖК РФ).Конечно же, этот процесс следует проводить в присутствии участкового, которому придется предъявить выписку из ЕГРП и свидетельство о праве собственности.Взыскать просроченную квартплату, при отсутствии договора, не представляется возможным, равно как и выявить и подтвердить нанесенные имуществу увечья.
2. При наличии официального соглашения между сторонами, придется подать заявление в районный суд, который располагается вблизи объекта спора. В обращении к судье прописывается предмета спора, полученный ущерб и обоснования требований.

Кому сдать квартиру

Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, озадачит вопрос — где найти жильцов. Существует 4 классических способа:

• Обратиться в агентство недвижимости. Вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
• Подать объявление о сдаче квартиры в газету, Интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье в этих же СМИ.
• Найти жильца через друзей, знакомых, родственников — наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции будет вредить хозяину квартиры. А спорных моментах его всегда можно будет найти.
• Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безденежной. Зато можете поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру и следить за её состоянием.

Вообще нужно периодически проверять сдаваемую квартиру. Общаться с квартиросъемщиками, контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем на будущее.

Сдать квартиру в аренду без посредников дешевле. Но тогда все заботы о жилье ложатся только на Ваши плечи.

Правило №3: провести рекламную кампанию

Для рекламного объявления нужно сделать фотографии жилья – самые хорошие получаются при естественном освещении и неярком солнце. Светлые солнечные смотрятся выигрышнее, чем темные. Использование широкоугольного объектива при съемке визуально расширит пространство на снимках. Уберите с глаз долой так называемый зрительный мусор – личные вещи, продукты и т. д. В кадре должны быть меблировка и планировка квартиры; не забудьте отдельно сфотографировать кухню, санузел, лоджию или балкон; покажите также вид из окна, интерьер подъезда, сделайте общие планы дома и двора.

В объявлении о сдаче в аренду следует указать технические характеристики объекта и его конкурентные преимущества. Кратко выделите все плюсы – например, свежий ремонт, ухоженный подъезд, близость станции метро, развитая инфраструктура в районе. Принцип профессионалов – не искажать информацию и не вводить в заблуждение. А как же написать правду и не отпугнуть клиентов недостатками?

Расскажите специалисту все о сдаваемой жилплощади – и о преимуществах, и о минусах: он составит грамотную, выразительную и «продающую» характеристику, которая привлечет потенциальных нанимателей, а в беседе с ними риэлтор умеет даже некоторые недостатки превратить в достоинства.

Солидные риэлторские агентства располагают возможностью выгодно разместить объявления. Например, у сайта ИНКОМ-Недвижимость высокая посещаемость, кроме того, компания сотрудничает с другими эффективными интернет-площадками – все это позволяет клиентам ИНКОМ расчитывать на то, что квартира будет сдана быстро.