Правильный договор найма квартиры для физических лиц

Форма и содержание договора аренды, найма жилого помещения

Форма договора аренды жилого помещения может быть как всем привычной, так и в своей нотариальной разновидности (по взаимному желанию). Но в документе должны присутствовать все необходимые условия, присущие арендным отношениям. Вот основные из условий.

Естественно, что в начале соглашения должны быть обозначены его название, а также дата подписания. Дальше следуют сведения о сторонах, включая реквизиты их паспортов.

Не запрещено, чтобы от имени арендодателя или арендатора действовали их представители. Тогда в преамбулу помещаются реквизиты соответствующей доверенности.

Предмет в договоре       

В самом начале основной части соглашения прописывается подробная информация о сдаваемой квартире, комнате, доме (адрес, размер, и так далее). Следует также сослаться и на документы, по которым имущество принадлежит арендодателю.

Важно также сделать предостережение о том, что соответствующая нежилая недвижимость не была предоставлена ещё кому-либо

Время найма

С участием физических лиц максимальный период пользования недвижимостью составляет 5 лет.

Однако сейчас распространена аренда квартир посуточно или даже с почасовой оплатой. В таком случае обязательно оговаривается время вселения в квартиру и ее освобождения.

Плата по аренде, вопросы с коммунальными услугами

В этом блоке договора оговаривается не только размер платы за проживания и процедура внесения. Нужно ещё решить, как быть с оплатой коммунальных услуг или компенсацией арендодателю соответствующих расходов.

Практика показывает, что право на жизнь имеют разные схемы.

Например, часть из платежей по «коммуналке» уже может входить в арендную плату. Но обычно компенсация происходит сверх арендной платы. Поэтому целесообразно в договоре указать порядок оплаты коммунальных платежей отдельным пунктом.

Взаимные права и взятые обязательства

Жилые помещения бывают разными по интерьеру, внутренней обстановке, оснащением мебелью, бытовой техникой. Исходя из этого определяются права арендатора и собственника (арендодателя) в части ремонта, процедуры устранения внештатных ситуаций.

Если жилье сдаётся на месяц и более, то полезно оговорить периодичность визитов арендодателя для проверки состояния сдаваемого в найм объекта жилой недвижимости.

Санкции для сторон

На самом деле, санкции могут наступить как для арендодателя, так и нанимателя. Арендодатель может подвергнуться наказанию за оказание препятствий в доступе в квартиру (перемена замков на дверях, обесточивание и так далее).

В свою очередь, арендатор может быть ответственен за несвоевременное внесение ежемесячных платежей и компенсации коммунальных затрат. Кроме того, на арендатора может быть возложена обязанность возместить материальный вред, причинённый хозяину жилья.

Досрочное освобождение жилья

К этому существенному пункту мы вернёмся подробнее чуть ниже

Важно при этом помнить, что настаивать на досрочном прекращении всех отношений вправе не только арендодатель, но и временный жилец

При этом важно правильно прописать всю процедуру. В частности, следует определить тот срок, не позднее которого сторонам следует оповестить друг друга о своих планах завершить действие договора

Существование права по новой аренде

Можно также включить в договор несколько пунктов, касающихся привилегированного права арендатора на пролонгацию договора. Особо это актуально, когда период аренды жилья меньше одного года.

Конечно, нужны подписи и реквизиты двух сторон (адрес, банковский счёт, номер платёжной карты и так далее).

Могут соглашение об аренде сопровождать и приложения. Помимо перечня тарифов по «коммуналке», в их состав могут входить план объекта недвижимости и список дорогостоящего имущества, находящегося в квартире (предметы мебели или бытовой техники).

Возникающая путаница

Вопрос касательно того, надо ли регистрировать договор найма жилого помещения, и сегодня у многих вызывает недоумение, связанное с путаницей в понятиях найма и аренды. Так, наём заключается не просто с физическим лицом. Немаловажным нюансом является и тот факт, что объектом сделки может служить только жилое помещение. Арендовать же можно не только жилую квартиру или дом, но и нежилые помещения.

Исходя из этого, целесообразно чётко различать договор найма и договор аренды. Как уже говорилось, арендовать можно как жилую, так и нежилую недвижимость. Независимо от того, что именно это за имущество, государственная регистрация такой сделки, в соответствии с 609 статьей Гражданского кодекса, обязательна.

Регистрация договора найма жилого помещения в соответствии с 35 статьей Гражданского кодекса, больше не является обязательной. Это необходимо учитывать ещё на этапе составления документа, чтобы не создавать себе неприятности из-за собственной неосведомлённости.

Коммерческий найм с последующим выкупом

Принято думать, что при найме жилья из фондов последующий выкуп невозможен, так как собственниками жилья, как правило, является либо муниципалитет, либо государство.

Но это не так, потому что действует резолютивная основа, на которую опирается законодательство —  ГК РФ. Согласно которой возможна и покупка муниципального жилья, и приватизация.

Но только следует учесть одно, эти сделки слабо распространены. Потому не имеют юридической практики, особенно, когда собственником выступает орган исполнительной власти. Больше всего озадачены не люди, которые хотят выкупить эту недвижимость, а сама администрация.

Как им поступить в таком случае? Обычно, они обращаются к административным актам и гос. Положениям с допуском или запретом на выкуп. Как правило, таковая информация заранее предоставлена отдельным пунктом в договорных отношениях.

Чем обоснована неопределенность выкупа жилья по коммерческому найму?

Эта процедура (последующего выкупа) регламентирована ст. 606 ГК РФ. Но вот, если обратиться к п. 2 ст. 170 ГК РФ, то законодательная часть сделки может быть сочтена неправомочной и недействительной.

Чтобы избежать подобной ситуации, заключается сделка купли-продажи или иное дополнительное соглашение, которое будет определять порядок и условия перехода недвижимости новому собственнику.

Внимание!Так как юридической практики ничтожное количество, то также мало и судебной. При разборе подобных дел судьи либо дают разрешение на проведений подобной сделки согласно ст

624 ГК РФ (регламентирует выкуп съемного (арендуемого) имущества, либо отказывают, так как противоречий много не в самой форме найма, а в ГК РФ.

Как оформить договор о коммерческом найме?

Это соглашение двустороннее, стороны именуются как наниматель и наймодатель.

Наймодателями могут считаться:

• юридические лица – компании, индивидуальные предприниматели;
• муниципалитет;
• частные лица;
• государство в лице полномочного представителя (организации).

Подобное соглашение необходимо составить в письменном виде, у нотариуса его заверять необязательно.

В договоре указывается такая информация:

• предметом соглашения становится конкретный объект жилой недвижимости, переходящий в пользование на временной основе;
• величина и регулярность платежей, которые должен вносить наниматель. Коммунальные платежи в эту сумму не входят, а оплачиваются отдельно в соответствии с количеством потребляемых ресурсов;
• период действия соглашения. Согласно ст. 682 ГК РФ он не может быть более 5 лет. Если точный срок в договоре не прописан, то документ считается действительным в течение 5 лет;
• перечень имущества, которое имеется на территории жилого помещения;
• список граждан, проживающих в указанной квартире совместно с нанимателем. Проживание и регистрация детей младше 18 лет предусмотрена законодательством;
• возможные варианты прекращения отношений сторон (по соглашению или в судебном порядке);
• порядок действий в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
• возможность последующего выкупа жилья и условия, которые необходимо для этого выполнить;
• прочие условия по обслуживанию жилого объекта.

ДОГОВОР КРАТКОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ

жилого помещенияг.

«» 2021 г.

АрендодательАрендаторДоговор

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель сдает квартиру на короткий срок по адресу: а Наниматель принимает указанное помещение за плату в использование для целей проживания.

2. ПОРЯДОК РАССЧЕТА

2.1. Срок сдачи с «»2021 г. по «»2021 г.

2.2. Оплата за проживание производится Нанимателем единовременно при заселении или перечислением на расчетный счет Наймодателя за один день до даты заселения.

2.3. Стоимость аренды рублей в сутки, итого рублей.

2.4. Внесен аванс рублей.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Наниматель обязан:

3.1.1. Использовать жилое помещение только для целей проживания.

3.1.2. Соблюдать правила пользования жилым помещением, содержать помещение в порядке.

3.1.3. Наниматель гарантирует сохранность помещения с находящимся в нем имуществом, а так же мебель и напольные покрытия. Подписание данного договора одновременно является подтверждением того, что вышеуказанные бытовые приборы приняты в исправном состоянии.

3.1.4. Наниматель обязан возместить Наймодателю убытки, причиненные в случае повреждения жилого помещения или передаваемого имущества (мебели и оборудования).

3.1.5.Наниматель несет ответственность перед Наймодателем за действия проживающих с ним людей, либо членов его семьи, которые нарушают условия настоящего Договора.

3.1.6. Время вселения и выселения оговариваются дополнительно во время заключения настоящего Договора.

3.1.7. Наймодатель имеет право производить осмотр сданного в наем жилого помещения и имущества на предмет сохранности и санитарного состояния, предварительно уведомив и согласовав время визита с Нанимателем.

4. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

4.1. После внесения оплаты договор считается действительным на указанный в договоре срок.

4.2. Стороны обязаны предупреждать другую сторону о расторжении договора за один день до срока вселения Нанимателя.

4.3. В случае расторжения договора по инициативе Нанимателя после указанного, в п.4.2., срока, аванс в размере стоимости одного дня проживания не возвращается.

4.4. По требованию Наймодателя настоящий Договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда Наниматель:

• пользуется помещением с существенным нарушением условий Договора или назначения помещения либо неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает жилое помещение или имущество Наймодателя.

4.5. По требованию Нанимателя Договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:

• Наймодатель создает препятствия пользованию жилым помещением и имуществом с соответствии с условиями Договора или назначением его;
• Переданное Нанимателю жилое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Наймодателем при заключении Договора.

4.6.Договор может быть расторгнут Сторонами, если в период его действия произошло существенное изменение обстоятельств из которых Стороны исходили при заключении Договора.

5. ОТСВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

5.1. Ответственность за неисполнение обязательств по настоящему договору наступает в соответствии с договором и действующим законодательством РФ.

5.2. Все разногласия по основным условиям договора решаются либо путем совместного их урегулирования, либо путем обращения в суд.

5.3. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора виновная сторона возмещает потерпевшей стороне убытки, которая та понесла.

5.4. Стороны не несут ответственности в случае возникновения обстоятельств форс-мажора.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Стороны осуществляют свои права и обязанности в соответствии с настоящим договором и законодательством РФ.

6.2. В случае возникновения разногласий стороны между Нанимателем и Наймодателем по предмету договора, стороны предпримут все усилия для их разрешения путем переговоров.

7. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендодательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:

АрендаторРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:

Понятие коммерческой недвижимости

Для того, чтобы точно понять, что значит коммерческое жильё в нашей стране, нужно сначала разобраться с категорией коммерческой недвижимости. Для многих слово «коммерческая» отождествляется в этом контексте только с понятием предпринимательства.

Коммерческая недвижимость может использоваться предпринимателями для ведения своего бизнеса, открытия офисов, оказания различных услуг гражданам.

Объектами коммерческой недвижимости могут быть:

• офисные и складские помещения;
• промышленные и сельскохозяйственные предприятия;
• торговые центры, магазины, отели;
• водные и лесные объекты, многолетние насаждения;
• земельные участки и иные естественные угодья;
• социальные помещения;
• коммерческое жильё.

Внимание! Все перечисленные объекты, кроме двух последних, являются абсолютно коммерческими. Последние две категории могут приносить прибыль своим владельцам только если будут использоваться по определенному назначению.

Как расторгнуть договор коммерческого найма

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения может быть произведено в следующих случаях:

• Завершение срока действия. Договор может быть продлён, если обе стороны не имеют претензий друг к другу.
• Нарушение условий договора. Если наниматель вовремя не вносит оплату за коммунальные услуги и съём жилья, на него жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, по его вине была нанесена порча недвижимости или имуществу, то договор может быть расторгнут в одностороннем порядке наймодателем.
• Нарушение законодательства. В случае когда наниматель нарушает гражданский, жилищный и уголовный кодексы, то владелец жилья также вправе расстаться с неблагонадёжным жильцом.

Вопросы эксперту

Нужно ли прописывать временно жильца

Временная регистрация обязательна для арендодателей, она оформляется на срок договора, причем всех жильцов. Многие наниматели целенаправленно ищут жилье с регистрацией, особенно:

1. родители с ребенком, чтобы зачислили в школу;
2. взрослые граждане для устройства на работу.

Чем грозит собственнику проживание квартиранта без прописки на территории РФ

Это нарушение закона относится к категории административных и за него полагается штраф. Взыскание за проживание в арендованном жилье без регистрации накладывается на обе стороны:

• квартирант оплачивает — до 5 000 рублей;
• собственник – до 7 000 рублей.

Какой штраф в Москве, если у гражданина нет прописки в апартаментах

Итак, статус апартаментов в данный момент спорный. На самом деле площадь, которая законодательно получила статус жилой, прописка должна быть обязательна. И взыскание штрафа будет проводиться в общем порядке в размере от 7 000 рублей.

Когда апартаменты считаются не пригодными для постоянного проживания, то регистрация в них необязательна.

Полезные материалы: Можно ли и как прописаться в апартаментах: новый закон, условия, регистрация в 2021 году

Можно ли арендовать жилье без договора и без мебели, чтобы не оштрафовала налоговая

Заключать устный договор и жить без налогов, опасно для обеих сторон. Кстати, в любой момент наймодатель может отказать в жилье, а квартиранты нанести серьезный вред предоставленной в пользование площади.

К тому же даже без него возможно доказать, что жилое помещение сдается. В таком случае собственнику грозят штрафы до 40% от полученного дохода.

Права и обязанности сторон

Так, в обязанность наймодателя входит:

• Передача нанимателю сдаваемого жилища в подходящем состоянии для обитания. Пригодность жилища для обитания регламентируется нормативами ЖК РФ.
• Контроль эксплуатации жилой квартиры, сданной в наем, оказание нанимателю коммунальных услуг за договорную плату, участие в ремонте общественного имущества многоэтажного дома и оборудования, размещенного в сдаваемом жилище, для обеспечения коммунальных услуг.
• Выполнение капитального ремонта сдаваемой жилой квартиры, если другое не определено соглашением.

В обязанность Нанимателя входит:

• Использование полученного жилища лишь для обитания.
• Наблюдение за сохранностью помещения, с поддержанием его в исправном виде.
• Своевременный расчет за использование жилища и за коммунальные услуги, если контрактом не определено другое.
• Осуществление текущего ремонта жилища, если другое не определено контрактом.

Договорные отношения по найму жилой недвижимости относятся к срочному документу, с наибольшим периодом сотрудничества 5 лет. Если в документе не отмечено время его действия, то договор будет действительным на протяжении 5-ти лет.

Договорные отношения, оформленные на период меньший одного года, относятся к краткосрочным и не подлежат гос. регистрации.

Накануне окончания действия договорных отношений по найму жилища, наймодатель вправе порекомендовать Нанимателю продолжить сотрудничество, либо изменить условия найма, либо уведомить Нанимателя об отказе сдавать жилье. Уведомление направляется не позже чем за 3 месяца до окончания контракта.

Если Владелец не известил нанимателя об прекращении найма, договор считается продолженным на время, равное первоначальной договоренности.

Наниматель, с разрешения владельца жилища, вправе передать нанятую им недвижимость в поднаем на период заключенного соглашения найма (ст. 685 ГК РФ).

Договорные отношения по найму жилой недвижимости можно расторгнуть:

1. По инициативе нанимателя, с разрешения других лиц, которые с ним обитают, известив об этом владельца за 3 месяца.
2. По запросу владельца через суд, если:

• Просроченная оплата за наем составляет шесть и более месяцев.
• Осуществлена порча или повреждение жилой недвижимости нанимателем либо прочими лицами, за которых тот отвечает.

1. По запросу любой стороны через суд, если недвижимость становится не подходящей для обитания.
2. Через суд, если наниматель пользуется жилищем не для обитания.

После разрыва договорных отношений по найму жилья, наниматель обязан его освободить, иначе он будет выселен судебным решением.

В чем особенности?

Для коммерческого найма характерно следующее:

1. Возмездный характер. Если социальный найм преследует цель обеспечения жильем определенного круга лиц, то коммерческий найм направлен в первую очередь на извлечение прибыли;
2. Широкий круг субъектов, с которыми можно заключить сделку. Тут главное условие заключается в платежеспособности нанимателя. При социальном найме круг лиц, которые могут стать потенциальными нанимателями, существенно сужен законом – только для граждан. Плюс они, как правило, обладают особым статусом (например, малоимущие);
3. При заключении данного вида соглашений в договоренность вступает только наниматель. Иные, проживающие с ним, не затрагиваются. Тогда когда при социальном найме члены семьи являются сонанимателями по договору;
4. Отсутствует необходимость в принятии отдельного решения собственника жилья о предоставлении жилого помещения именно этому нанимателю. В социальном найме эта процедура усложнена – нужно решение собственника.
5. Отсутствует нормирование площади. В данном вопросе у сторон абсолютная свобода, они могут договориться о любой площади. При соцнайме установлен метраж на члена семьи;
6. Принадлежность нанимаемого помещения как к государственному (муниципальному) фонду, так и к частному. При другом типе найма помещения, как правило, являются казенными;
7. Срочность договора – не более пяти лет, даже в том случае, если срок не указан в документе. Соцнайм может быть без срока.

Можно ли расторгнуть договор досрочно

Да, законодательство предполагает такие действия. Более того, досрочное расторжение договора допускается как по волеизъявлению арендодателя, так и квартиросъёмщика.

Исходя из жизненных перипетий, по которым участники отношений хотят преждевременно прекратить сотрудничество, существуют два пути: мирный и судебный.

Если наниматель больше не испытывает необходимости в жилье, добровольно подписывается соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения.

Когда же причиной для выселения стало несоблюдение его пунктов со стороны другого участника, то необходимо соблюсти определённую процедуру.

Прежде всего, следует направить уведомление о том, что сторона хочет прекратить все отношения. Дальше может последовать судебный иск о выселении. А также не исключено, что потом понадобится вмешательство судебных приставов.

Ещё раз подчеркнём, что в договоре по пунктам желательно прописать условия в отношении порядка его преждевременного прекращения. Отдельные причины закреплены в ГК РФ ст. 619, 620.

Если же речь идёт о найме в понимании ЖК РФ, то там прописаны свои пункты, по которым жилец выселяется из предоставленной ему квартиры.

Как расторгнуть договор найма

Любой контракт может быть расторгнут, но для того, чтобы это проходило в поле закона, важно соблюдать существующие правила

Соглашение о расторжении отношений между участниками сделки

Для прерывания договора правильным будет заключить соглашение о прекращении краткосрочных/долгосрочных отношений на съем квадратных метров.

Как принято, это можно сделать по обоюдному согласию или в одностороннем порядке. Причем единолично решение принимается как по инициативе собственника, так и по инициативе арендатора.

Проще всего оформить расторжение, если срок его действия вышел. В таком случае обе стороны составляют стандартный договор, в котором указывают, что претензий друг к другу не имеют.

В документ вписываются:

• ссылка на основной контракт;
• условия его расторжения;
• возможность компенсации;
• данные о дате прекращения взаимовыгодных отношений.

Кстати, бланк подписывается обязательно в 2 экземплярах. Если предварительно сделка найма проходила через регистрацию, понадобится третий экземпляр для Росреестра.

Расторгнуть контракт можно в следующих случаях:

1. по согласию сторон;
2. срок его действия истек;
3. по инициативе одной из сторон.

В первом случае достаточно прислать второй стороне напоминание о прекращении соглашения. Актуальным будет составление акта о передаче жилплощади собственнику по истекшему арендному контракту. В случае одностороннего разрыва потребуется предварительное уведомление.

Прекращение найма: порядок расторжения

Процедура выстраивается следующим образом:

• изучение законодательной основы (например, съем совершался в пользу третьих лиц, не согласных с прекращением сотрудничества — такой контракт будет незаконным);
• отправка второй стороне уведомления;
• согласование условий;
• проверка бланка на наличие ошибок;
• подписание соглашения.

Досрочное расторжение арендных отношений

Досрочное прекращение сотрудничества инициируется одной из сторон. Причиной служат изменившиеся обстоятельства заинтересованных лиц:

1. продажа квартиры;
2. необходимость вселиться сюда самому владельцу;
3. переезд квартирантов в другой район и так далее.

Уведомление о расторжении аренды

Данное уведомление имеет форму и структуру информационного письма:

1. приветствие;
2. изложение сути вопроса;
3. перечисление аргументов;
4. дата, с которой отношения считаются разорванными.

Отправка, как принято, осуществляется указанным в документе способом. Когда таковой не определен, то рекомендуется делать отправку заказным письмом

Поскольку для отправителя будет важно убедиться о получении адресатом информации

Предоставляемые права

Одним из наибольших страхов для собственников жилья является потенциальная вероятность того, что наниматель в будущем захочет претендовать на часть той жилой площади, где он зарегистрирован. На самом деле таки опасения беспочвенны, так временная регистрация по договору найма жилого помещения оформляется без права на имущество.

В случае краткосрочного проживания снятие с учета в том месте, где лицо постоянно проживает, не осуществляется.

Покупка мебели, проведение ремонтных работ, замена сантехники и прочие расходы не дают жильцу с временной пропиской права претендовать на часть квартиры или дома. Возмещение этих затрат со стороны собственника возможно исключительно в случае предварительного согласования данного вопроса с хозяином.

Паспорт без прописки получить возможно, но во многих ситуациях права гражданина будут ограничены, например, невозможным будет оформление кредита.

Возможна ли прописка ребенка без согласия собственника, можно узнать отсюда.

Как происходит временная регистрация через госуслуги, разъяснено в этой статье.