Кадастровая оценка

Подходы к определению стоимости ЗУ

Компромиссом между ревизионной системой ГКН и гражданами из числа землепользователей, является гибкая оценка недвижимости и земельных участков, допускающая перепроверки правильности проведённых расчётов.

Нередко используя различные подходы и методы оценки земельных участков, на одном и том же наделе, получаются различные результаты.

Наиболее распространённые подходы оценки земельного участка при определении цены недвижимости, считаются:

• сравнительный;
• затратный;
• доходный.

Сравнительный

Здесь выявляются ранее успешно используемые аналоги, с подобными свойствами ЗУ. В их числе:

• близость (удалённость) к центру населённого пункта;
• тип населённого пункта;
• соответствие зоне застройки;
• расположение в черте города или за его пределами;
• развитие транспортных сообщений и инфраструктуры;
• наличие инженерных коммуникаций;
• экология и условия ландшафта.

Выделяя кадастровые кварталы со сходными параметрами, где недавно проводилась ревизия, оценщики нередко устанавливают аналогичную кадастровую стоимость.

Сравнительный подход к оценке земельных участков применим только к таким участкам, которые имеют аналоги.

После проведения анализа и мониторинга, вносятся соответствующие поправки, основанные на несущественных различиях массивов.

Больше сведений о сравнительном подходе смотрите в следующем видео:

Затратный

Здесь существенную роль играют капитальные вложения, внесённые из муниципального или государственного бюджета. Например:

• благоустройство инфраструктуры;
• проведение коммуникаций;
• строительство автомагистрали и т.п.

Их окупаемость зависит от постепенного внесения в бюджет затраченных средств, за счёт налогообложения владельцев ЗУ.

Затратный подход в оценке земельного участка всегда учитывает, что благоустроенные участки имеют более высокую стоимость, чем земли на пустыре.

Нередко такая ситуация не зависит от субъекта, вносящего финансовые вложения. Например, полученные на пустынной окраине земли под ИЖС, потребовали от владельцев организации работ по обеспечению зоны застройки коммуникациями. Строительство так же проводилось за счёт собственников, но стоимость земель и соразмерное увеличение налога – стали следствием усилий граждан.

О затратном подходе можете узнать больше, посмотрев видео:

Доходный

Доходный подход к оценке земельного участка используется при ревизии массивов достаточно редко. Он применяется только при оценке земель, имеющих коммерческую ценность. Например, при выделе застройщику места в элитном квартале, в особенности – в местах возведения торговых площадей или офисных зданий.

Это единственный способ оценки, который закладывает в стоимость будущие перспективы.

Ценообразование складывается из перспектив, которые допускают получение существенной прибыли из владения соответствующим участком, на основании преимуществ, которые планируются в зоне застройки. Иногда такие преимущества возникают в силу расположения ЗУ в особо благоприятном ландшафте или экологически привлекательном контексте.

Однако установление кадастровой стоимости опирается на допускаемые перспективы лишь отчасти, в отличие от рыночной стоимости, которая вправе опираться на преимущества использования ЗУ по максимуму.

Доходный подход к определению рыночной стоимости земельного участка подробнее рассмотрен в видео:

Методы оценки

Законодатель позволяет проводить кадастровую оценку земель двумя способами: с применением массового и индивидуального методов получения оценок стоимостных характеристик.

ФСО № 4, утвержденный Приказом Минэка № 508 от 22.10.10, определяет метод массовой оценки как основной инструмент расчета кадастровой стоимости, что означает групповое оценивание – без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта. Для этого лицо, производящее оценку:

• проводит анализ рынка земли в конкретном регионе / населенном пункте / районе;
• определяет основные ценообразующие факторы и на основании схожих характеристик группирует объекты оценки;
• выбирает подход оценивания;
• определяет структуру оценки и связь ценообразующих факторов и кадастровой стоимости;
• подставляет значения ценообразующих факторов в разработанную модель;
• определяет итоговую стоимость, составляет отчет.

То, из чего складывается результат массовой оценки, включает в себя лишь основные ценообразующие факторы, например, местоположение, среднюю цену в районе, площадь надела, целевое назначение и так далее.

Принимая во внимание групповой характер оценивания и отсутствие необходимости учета обременений и наличия застроек, полученный результат представляется неточным и часто не соответствует реальной стоимости объекта на рынке. Более точные результаты дает индивидуальная оценка, на основании которой определяется рыночная стоимость

Этот способ оценки отличается от того, как оценивается кадастровая стоимость земли массовым методом, поскольку требует от оценщика подробного изучения характеристик каждого объекта и более глубокого анализа ценообразующих факторов

Более точные результаты дает индивидуальная оценка, на основании которой определяется рыночная стоимость. Этот способ оценки отличается от того, как оценивается кадастровая стоимость земли массовым методом, поскольку требует от оценщика подробного изучения характеристик каждого объекта и более глубокого анализа ценообразующих факторов.

Таким образом, индивидуальную оценку следует считать более гибкой, способной учесть такие факторы, как:

• сезонность;
• конкурентоспособность;
• спрос на рынке;
• наличие (или отсутствие) инфраструктуры и так далее.

Учитывая высокую точность индивидуальной оценки, в случае установления рыночной цены ее можно принимать как кадастровую (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

Вопрос проведения индивидуальной оценки – личное дело землевладельца, по тем или иным причинам заинтересованного в оспаривании результатов массовой оценки. На практике это позволяет уменьшить размер земельного налога и других сборов, в случае, если в результате массовой кадастровой оценки была завышена реальная стоимость земли и, как следствие, налогооблагаемая база.

Целевое назначение земли и особенности ее оценки

ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.10.15, в качестве актуальных методик оценки признает три подхода:

• сравнительный – основывается на сопоставлении стоимости аналогичных объектов;
• доходный – предполагает расчет потенциального коммерческого дохода от использования земель, что выступает главным ценообразующим фактором;
• затратный – использует в качестве основного ценообразующего фактора расходы, необходимые для создания, воспроизведения или замещения конкретного участка.

Поскольку эти подходы не применяются произвольно, стоит объяснить, откуда берется каждый из них. Как правило, выбор подхода зависит от целевого назначения конкретной группы земель:

1. Для земель населенных пунктов (глава XV ЗК), в том числе городских, используется комплексный подход, включающий элементы доходной, сравнительной и затратной методик. Информационной базой для них выступают общедоступные данные о проданных и выставленных на продажу земельных участках, ставках арендной платы, расходах на инженерное обустройство и так далее.
2. Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в 2021 году (глава XIV ЗК) определяется по методике избыточного дохода (доходный подход). Критериями служат не только природные качества и условия, но и цены на сельскохозяйственную продукцию, которая может быть выращена на конкретной территории, объем такой продукции, спрос, уровень оплаты труда и прочие издержки.
3. Земли лесного фонда (ст. 101 ЗК) также подлежат внесению в земельный кадастр, так как могут быть переданы в аренду и концессию. При их оценке используется сравнительный или доходный подход. Это же касается и других участков, находящихся за пределами населенных пунктов, в том числе территорий для недропользования, рекреационных земель и так далее.

Оценка земельного участка: стоимость оценки

При предъявлении претензий к ценообразованию, потребуется официальный акт о проведении независимой экспертизы, оценщиком. Эти услуги оказываются возмездно. Их стоимость существенно различается соответственно:

• категории земель;
• площади ЗУ;
• места расположения участка;
• приблизительной стоимости ЗУ.

При этом учитывается статус исполнителя услуг по оценке земель, наличие лицензий и иных статусных нюансов.

В регионах средней полосы России такие услуги стоят от 1,5 тысяч рублей, для определения стоимости стандартных дачных участков в 6-8 соток. В эту стоимость входит подготовка юридически значимой документации. Проезд до места расположения ЗУ оплачивается дополнительно. В эту же сумму может уложиться житель посёлка или районного центра, оценивающий земли ЛПХ или ИЖС. Нестандартные участки оцениваются по индивидуальным расценкам.

Стоимость оценки земель населённых пунктов существенно отличается и составляет от 2,5-3 тысяч, до 5-10, в зависимости от стоимости недвижимости в том или ином месте расположения, с соответствующей площадью и целевым назначением.

В дальнем Подмосковье и Ленинградской области цены варьируются от 2,5-3 тысяч. В городах они настолько различны, что общего эквивалента установить невозможно.

Можно ли рассчитать самостоятельно?

Да, можно. И следующий вопрос, который навязывается сам собой, как оценить стоимость земельного участка самостоятельно?

Используя сравнительный подход, допустимо определить приблизительную стоимость ЗУ, при условии наличия аналогов, с которыми не должно быть существенного расхождение.

Однако применение затратного и доходного подходов практически неприемлемо, так как в открытом доступе отсутствует информация о затратах, внесённых в развитие инфраструктуры из муниципального или федерального бюджетов. Без этих исходных посылок даже точное применение обозначенных методов может оказаться бесполезным.

Полученные путём самостоятельных расчётов сведения, не могут использоваться в качестве претензионной базы для оспаривания установленной стоимости.

В статье показаны основные принципы оценки земли и недвижимости, которые опираются на нормативы оценочной деятельности и не допускают произвольного определения.

Другие материалы по теме «Постановка земли на кадастровый учет» ищите в нашем разделе. Если же вам нужно снять ЗУ с учета, тогда перейдите по этой ссылке.

Понятие кадастровой стоимости

Право собственности на землю, ее целевое назначение, описание местоположения, виды разрешенной деятельности, кадастровые номера, качество земли и другая важная информация о земельных наделах подлежит систематизации. В этих целях Росреестр ведет ЕГРН.

В реестре содержатся и сведения о кадастровой оценке земли, в частности, итоговая стоимость каждого оцененного земельного участка (пп. 1 п. 5 ст. 8 , далее – ФЗ № 218).

Кадастровой стоимостью (КС) земельных наделов, согласно ст. 3 (далее – ФЗ № 237) считается стоимость объекта, определенная в рамках кадастровой оценки с применением методов массового или индивидуального оценивания.

Цена максимально приближена к рыночной – это усредненный эквивалент суммы, на которую может претендовать владелец, если выставит надел на продажу на открытом рынке.

Однако информация о том, сколько стоит земля по кадастровой стоимости, используется отнюдь не для заключения сделок купли-продажи. Основная цель ее введения и учета – корректный расчет налогов и сборов.

Кадастровая стоимость используется как налоговая база для:

• расчета земельного налога;
• уплаты государственных пошлин и сборов при совершении сделок с землей;
• расчета выкупной стоимости или стоимости аренды государственных земель;
• расчета пошлин при оформлении земли в наследство;
• вычисления суммы налога при получении участка по договору дарения;
• других налогооблагаемых операций с земельными участками.

С 1999 года, когда введена кадастровая стоимость земли, этот показатель обязателен для целей налогообложения. Но поскольку решение о проведении оценки принимают власти регионов и муниципалитетов (ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», далее – ФЗ № 135), не во всех регионах определена стоимость земель.

Там, где оценка не проводилась, в целях налогообложения для физических лиц разрешается использовать инвентаризационную или нормативную цену.

Порядок проведения, модели оценки и прочие особенности установлены, в частности:

• , ст. 14, ст. 24.15 ФЗ № 135;
• Правилами, утв. Постановлением Правительства № 316 от 08.04.2000;
• ФСО № 4, утвержденным от 22.10.10 и другими нормативно-правовыми актами.

Прежде чем говорить о критериях, от которых зависит кадастровая оценка, предлагаем рассмотреть экологические факторы, влияющие на кадастровую оценку земли, но не отраженные в официальных нормах. Это, в частности:

• загрязненность окружающей среды, в том числе почвы, воздуха, грунтовых вод;
• наличие крупных промышленных объектов поблизости, мусорных полигонов;
• климатические особенности, в том числе засушливость, подтопления, наличие подземных вод, количество солнечных дней;
• иные природно-антропогенные факторы.

Многие оценщики уверены, что экологические факторы должны занимать центральное место в перечне условий для определения кадастровой цены.

Отчёт об оценке ЗУ

Ревизия земель проводится государственной комиссией, состав которой утверждается на региональном и федеральном уровнях. Уполномоченные члены комиссии обязаны:

1. Предоставить в СМИ и на официальном сайте государственных услуг сведения о расположении массива и кадастровых кварталов, в которых планируется ревизия.
2. Предоставить в свободном доступе на официальном сайте сведений о вновь установленной кадастровой стоимости.

В течение 6 месяцев комиссия работает над составлением отчётной документацией, результаты которой передаются для утверждения в департамент по земельным отношениям и удостоверяются на федеральном уровне.

В течение этого периода, граждане, ознакомившиеся с информацией, вправе обращаться в отделение ГКН за справками относительно норм проводимых расчётов. При выявлении ошибки, сведения исправляются. В прошествии полугода утверждённый отчет об оценке земельного участка передаётся в земельный кадастр, после чего изменение внесённых данных допускается только по решению суда.

Как рассчитывается кадастровая стоимость 1 сотки

После проведения массового оценивания земель оценщик получает удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). Это примерная кадастровая стоимость, являющаяся единой котировкой для объектов внутри конкретной группы. Напомним, оцениваемые территории делятся на зоны, после чего каждой из них присваивается собственный параметр УПКС. В качестве единицы изменения удельного показателя обычно принимается 1 кв. м земельного участка.

В соответствии с п. 5.3 Методических указаний, утв. Приказом Минэка № 358 от 07.06.16, УПКС определяется в разрезе видов использования земли, а сами значения удельной стоимости группируются по ценовым зонам.

Разница стоимости в пределах одной зоны не должна превышать 10%. Расчет конечной КС, вносимой в ЕГРН, в отношении надела осуществляется по параметрам УПКС, установленным для конкретной зоны.

Рассмотрим на примере, как определяется кадастровая цена 1 сотки земли в 2021 году. Например, в Багаевском районе Ростовской области для земель водного фонда установлен удельный показатель в размере 15,58 рублей/кв. м. Следовательно, кадастровая стоимость участка площадью 25 соток составит: 15,58 х 100 х 25 = 38950 рублей.

Расчеты, произведенные оценщиком, утверждаются постановлением местных органов власти. При этом не имеет значения, для чего нужна КС – она всегда высчитывается для всех земельных участков, вошедших в оцениваемую группу.

Нормативное регулирование

Согласно Конституции РФ (пункты в) и к) части 1 статьи 72), земельное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Распределение государственных полномочий в сфере регулирования земельного законодательства закреплено в Земельном кодексе РФ и иных нормативно-правовых актах. Одним из ключевых полномочий в этой сфере, делегированным федеральным законодательством на нижестоящий уровень, является усредненный расчет кадастровой стоимости земельных участков с разграничением по административным единицам (муниципальные районы или городские округа).

В целях реализации указанного полномочия субъекты Российской Федерации проводят комплекс мероприятий по оценке земель различных категорий с целью определения кадастровой стоимости.

Процедура проведения оценки регламентируется Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 года № 316 (далее – Правила). Данный документ закрепляет основные принципы и порядок проведения оценки, компетенцию должностных лиц и государственных органов.

Где узнать стоимость участка

Кадастровая стоимость дома в деревне, квартиры в столице, земельного пая и других объектов недвижимости всегда указывается в ЕГРН. Так как сведения из ЕГРН общедоступны, любой человек может запросить данные из него. Информация предоставляется в форме выписки из ЕГРН о кадастровой цене, утв. Приказом Минэка № 975 от 25.12.15. В документе обычно указывается:

• текущая КС;
• история изменения кадастровой стоимости;
• вид объекта, номер, адрес, другие реквизиты надела;
• реквизиты акта, которым утверждена КС;
• заявления о пересмотре и принятые решения.

Действующий порядок позволяет получать такую выписку в форме бумажного или электронного документа. Чтобы заказать выписку, владелец садового участка может обратиться:

• в МФЦ;
• в местное управление Росреестра;
• к ;
• к «Публичной кадастровой карте»;
• к Фонду данных государственной оценки.

Информация онлайн-сервисов предоставляется бесплатно.

Процедура проведения оценки земель

Важной частью проведения оценки земель является зонирование территории, при котором в отдельные зоны включаются земли, однородные по типу целевого назначения, функциональному использованию и близкие между собой по ценовым показателям. При этом уполномоченный орган обязан учитывать сведения государственных кадастров, а также взаимодействовать с другими уполномоченными органами

Для того, чтобы определить в отношении каждого участка его кадастровую стоимость, применяется Федеральный стандарт оценки, который был утвержден Приказом МЭР России от 22.10.2010 г. № 508. Данный документ устанавливает следующие универсальные методы оценки: затратный, сравнительный и доходный.  Выбор метода оценки зависит от достаточности и достоверности представленной на рынке информации, а также исходя из особенностей разрешенного вида пользования объекта оценки. Для массовой оценки выбираются объекты, имеющие схожие характеристики на основании выбранного оценщиком метода.

Среди указанных вариантов приоритет отдается сравнительному методу, который позволяет учесть информацию о максимальных, минимальных и средних ценах сделок, а также о предложениях на рынке оборота земельных участков. 

После проведения работ субъект Российской Федерации формирует итоговый отчет о кадастровой оценке, а сведения о стоимости вносятся в соответствующий кадастр.