Оценка стоимости жилого дома с земельным участком

Инструкция для владельца недвижимости в 5 простых шагов

Есть несколько способов, как взять выписку из кадастра о конкретном объекте. Мы предлагаем наиболее простой из них. Это может понадобится при заключении сделки или в случае, если вы не согласны с налогами, которые начисляют на имущество.

Росреестр – оператор между базой данных и населением

Необходимо сделать запрос в ЕГРН. В реестре хранятся все данные по зарегистрированной недвижимости на настоящий момент и в ходе всего периода ее эксплуатации. Каждый новый собственник квадратных метров обязан занести здание в этот список, иначе оно будет считаться самостроем. С ним нельзя будет проводить никакие официальные манипуляции, а также владелец будет подвергаться штрафам и налогам за несоблюдение регламента постановки на учет.

Сделать запрос напрямую в ЕГРН нельзя, необходимо это делать через Росреестр. У оператора есть сайт – https://rosreestr.ru/site/.

Проходим по вкладкам: Физическим лицам – Государственный учет – получить выписку из ЕГРН о КС объекта недвижимости. Появляется формула, по которой каждый человек без регистрации и указания своих паспортных данных может рассчитать кадастровую стоимость по номеру дома, так как база открыта для всех.

Появляется анкета, введите в нее данные об участке земли, квартире или частном коттедже. Заполните все поля, отмеченные восклицательным знаком, и получите последние сведения. Если собственник не проводил оценку, как это положено, раз в 5 лет, они будут неактуальными.

Предложим иной вариант.

Обращение в палату

Следует узнать, где находится присутственное место

Обратите внимание на часы работы и возможность записи через электронный портал Госуслуг, так как живые очереди и перерывы на обед вместе с бумажной волокитой могут попортить нервы

Еще проще – зайти в МФЦ. Многофункциональные центры предлагают помощь населению в этом вопросе за небольшую плату, но зато с комфортом и приятным обслуживанием.

Составление заявления – важный шаг до того, как получить кадастровую оценку дома

Заполнение происходит по образцу и от руки. Обычно в местах ожидания предусмотрены столы и образцы, по которым можно самостоятельно заполнить бумагу. Если вы решили обратиться в МФЦ, то за вас это сделает оператор, а вам понадобится только отвечать на вопросы и поставить подпись. Это снизит риск допустить ошибку.

Предоставление документов

Подготовьтесь к тому, что с вас потребуют:

• собственный паспорт;

• квиток или чек об оплате государственной пошлины;

• договор купли-продажи, дарения, наследования или другие бумаги, подтверждающие ваше право собственности.

Заберите расписку, что справки приняты в обработку

Вся документация, принесенная вами, не остается в центре, а лишь копируется и протоколируется. После этого оператор МФЦ или сотрудник Кадастровой палаты обязан выдать вам подтверждение факта вашего обращения, а также то, что вы принесли документы. Под всем вышеперечисленным будет поставлена дата и подпись, а также число, когда вам необходимо повторно прийти и забрать долгожданную оценку.

Получите справку

Здесь есть два варианта, они оговариваются во время подачи заявления. Либо вы сами приходите за документом, либо его отправляют почтой по указанному вами адресу. Первый способ намного быстрее.

На фото пример, как она выглядит:

Получение выписок из ЕГРН

И все же вариант с интернет-запросом кажется намного проще. А еще лучше то, что не нужно платить ни государственную пошлину, ни за услуги оператора МФЦ. Для этого необходимо только быть пользователем ПК, иметь подключение к интернету и правильно заполнить анкету. Результат придет быстрее, чем при обращении в вышеперечисленные органы.

Особенности проведения оценки загородного жилья

Оценка загородного жилья проводится практически так же как и других объектов недвижимости. Эксперты используют те же методы и расчеты. Отличительная особенность данного варианта заключается в том, что кроме определения рыночной стоимости коттеджа, необходимо оценить и земельный участок, на котором он расположен. Кроме того, в отличие от городских, загородные дома отличаются своим разнообразием, индивидуальностью и нестандартностью. Это создает определенные сложности при проведении оценочных работ. Поэтому качественную независимую экспертизу лучше доверить профессионалу с большим опытом. При необходимости специалист может оценить только пристройку к дому — гараж, участок, летнюю веранду. Большинство людей обращаются за оценкой двухэтажного дома или трехэтажного коттеджа в момент купли-продажи. Нужно понимать, что этот процесс занимает от 3 до 7 дней. Необходимо изучить не только придомовую территорию, но и коммуникации, окружающую обстановку. Только после этого можно делать выводы о реальной цене Вашего дачного домика.

Порядок оспаривания того, как рассчитывается кадастровая стоимость дома

Алгоритм может пригодиться и физическим, и юридическим лицам.

Соберите документацию о проведении экспертизы

Обратитесь к коммерческой компании и изложите свою проблему. Они проведут независимую оценку, результаты которой можно будет привести в качестве опровержения государственному расчету.

Обратитесь в Кадастровую палату

В местном органе управления делами кадастра должна быть собрана комиссия, которая принимает решения в спорных вопросах. Требуется написать заявление о несогласии с результатом и о требовании провести повторную проверку в соответствии со всеми правилами. В качестве доказательства следует приложить к заявке отчет от коммерческой фирмы.

Выберите оценщика

Очень важно подобрать хорошего и честного специалиста, который не сотрудничает с заинтересованными сторонами. Просмотрите отзывы о компании прежде чем обращаться к ней

Получите результат повторной экспертизы

Уже на основании процедуры будет произведено сравнение двух документов – первичного и последнего. Если имеют место быть доказанные ошибки, то комиссия удовлетворит ваше заявление. Но случаются ситуации, когда палата принимает решение отказать заявителю. Стоит напомнить, что он имеет полное право подать заявление в суд.

На что влияет оценочная стоимость

Оценочная стоимость объекта недвижимости имеет прямое отношение к применению определенных условий кредитования, в частности, она может повлиять на сумму ипотечного кредита, максимальный срок предоставления ипотеки и размер процентной ставки. В случае, если реальная стоимость, согласно оценке, окажется ниже рыночной, заемщик, скорее всего, не сможет получить сумму, на которую рассчитывал. Однако, в данной ситуации можно попробовать поступить следующим образом:

• выставить требование о проведении повторной оценки;
• сделать повторную экспертную оценку в другой компании (но это повлечет за собой дополнительные расходы);
• предоставить кредитной организации дополнительное обеспечение;
• оформить на недостающую сумму потребительский кредит.

Срок оценки и составление отчета на объект недвижимого имущества, приобретаемого в ипотеку, составляет 3-5 рабочих дней.

Суть процедуры

Оценка стоимости дома — это действия, которые необходимо провести для того, чтобы узнать его рыночную цену на данный момент.

Если вам необходимо продать дом, то вы можете назначить ему цену самостоятельно. При этом вы будете ориентироваться на среднюю рыночную стоимость аналогичной по параметрам недвижимости. Если у вас есть на примете конкретный покупатель, вы будете вести с ним переговоры, пока не придете к цене, которая понравится вам обоим.

Так зачем же нужна сложная процедура по оценке дома? Для тех случаев, когда знать стоимость недвижимости вам необходимо не для того, чтобы ее продать.

В роли оценщиков могут выступать юридические и физические лица, отвечающие следующим условиям:

• Членство в профильной саморегулируемой организации (СРО);
• Наличие полиса страхования гражданской ответственности на сумму, превышающую 300 000 рублей;

Оплата эксперту не должна составлять процент от получившейся стоимости. Пропишите фиксированную сумму вознаграждения в договоре. Это обезопасит вас от завышения стоимости недобросовестным экспертом.

Чтобы заказать оценку недвижимости, вам понадобится предоставить следующие документы:

• Паспорт собственника дома или заказчика экспертизы;
• Документы, которые подтверждают, что дом находится в вашей собственности;
• Документы на дом из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации);
• Документы о наложенных ограничениях, если таковые есть.

Оценка земли, на которой построен дом, проводится отдельно. Этим занимается кадастровая экспертиза. Для нее нужны другие документы, характеризующие принадлежащий вам земельный участок.

На практике зачастую имеет смысл проводить эти два процесса параллельно, так как почти каждый загородный участок является сложным имуществом, в состав которого входят земля, жилой дом, хозяйственные постройки, зеленая зона.Эта статья посвящена именно оценке жилой загородной недвижимости.

Процесс оценки пригородной недвижимости

Проведение оценки подразумевает под собой наличие всех прав на строение и участок. Согласно кодексу Российской Федерации, права собственности включают в себя возможность владения, использования, а также распоряжения. Владелец имеет полное право совершать любые действия по отношению к жилищу. Если же была произведена процедура оценивания строения, тогда специалист выдает отчет о проделанной работе и удостоверяет, что он лично проводил работу, и факты соответствуют действительности. Подобная операция с архитектурными конструкциями происходит таким образом:

1. заключается договор с заказчиком;
2. затем собирается необходимая информация, для проведения требуемых работ;
3. после того изучается вся документация, представленная заказчиком;
4. устанавливаются характеристики жилища;
5. проводится мониторинг рынка;
6. определяется метод проверки;
7. обобщаются все результаты, и определяется конечная стоимость;
8. составляется отчет для заказчика.

Основная цель определения рыночной стоимости частных домов заключается в выявлении справедливой оценки стоимости объекта. Если обе стороны (продавец и покупатель) с оценкой будут согласны, то сама сделка купли-продажи не доставит неприятных сюрпризов, достаточно будет оформить все бумаги. В противном случае (если оценку не провести) при разногласии сторон могут быть самые разные последствия — от финансовых потерь вплоть до суда.

Особенности оценки стоимости дома с садовым участком

В отношении дома с прилегающей землей важны два вида стоимости: кадастровая и рыночная стоимость. Они должны быть примерно на одном уровне, но, как показывает практика, результаты государственной кадастровой оценки выше (иногда до 60-70%). Одна из ситуаций, когда собственник недвижимости, обращается к независимому оценщику – его желание оспорить кадастровую стоимость. В этом вопросе помощь наших специалистов позволит определить истинную стоимость земли. Эта информация в будущем пригодится заказчику при взаимодействии с Комиссией при Росреестре и суде.

Другие ситуации, когда необходимо знать рыночную стоимость вашего участка:

Купля-продажа. Инициировать оценку дома может и продавец, и покупатель. Действовать они будут в собственных интересах;
Оформление кредита. При условии, что земля ликвидна, банк охотно оформит его в качестве обеспечения кредита. Какова роль независимого оценщика? Он определить объективную рыночную и ликвидационную стоимости объекта. Если доверить оценку загородного дома сотрудникам банка, то стоит помнить, что они склонны занижать показатели;
Снижение налога на имущества. Его размер напрямую зависит от кадастровой стоимости. Приравняв ее к рыночной в ходе судебного оспаривания, владельцы земли могут снизить и имущественный налог на 20-30%, а то и на 60%;
Вступление в права наследования

Для нотариуса важно знать рыночную стоимость садового участка на текущую дату, чтобы рассчитать размер госпошлины, которая оплачивается наследником.

В одних ситуациях (для банка и нотариуса, при оспаривании) оценка дома с участком – обязательная процедура, в других – она проводиться только по желанию собственника недвижимости.

Какие ценообразующие факторы учитывает независимый оценщик?

Внешняя архитектура строения и конфигурации 

Не стоит забывать, что строительство многих домов осуществляется по индивидуально разработанным проектам. Учитываются личные предпочтения хозяев. Найти два одинаковых дома будет практически невозможно. Однако при покупке недвижимости в коттеджном поселке, трудностей не возникнет. Оценка дома – довольно сложная процедура, которую лучше доверить профессионалам.   

Коммуникации

Местонахождение

Если на участке имеются лесные насаждения, стоимость дома в разы возрастает. К примеру, цена строения вблизи различных объектов инфраструктуры, будет значительно выше в сравнение с аналогичным объектом, расположенным на окраине. Если на территории приусадебного участка растут деревья – дополнительные преимущества. Цена увеличивается вдвойне.

На стоимость загородного дома влияет присутствие неподалеку лесного массива и водоёма. Если территория находится в охранной зоне или действует пропускная система, цена существенно возрастает.

На заметку!

Эта группа факторов известна и риэлтору, поэтому достаточно доверить определение рыночной стоимости ему. Часть наших клиентов сначала так и думает, но есть ряд причин, почему оценку садового участка должен проводить только независимый оценщик:

Риэлтор не дает официальных документов. Оценщик по окончанию оценки формирует отчет об оценке – акт, имеющий юридическую силу. Он признается авторитетным документом и судом, и банком, и налоговой.
Риэлтор не несет ответственности за предоставленную информацию. Продали участок гораздо дешевле его рыночной стоимости? Риэлтор не возместит ущерб. Независимые оценщики страхуют свою профессиональную ответственность. Так, у наших оценщиков она застрахована на сумму 10 млн. рублей, а деятельность компании на 1 млрд рублей.

Расходы на оценку доли для выкупа

Услуги независимых оценщиков платные. Расходы при заказе профессионального оценочного отчета напрямую зависят:

• От сложности случая;
• Размера оцениваемой площади;
• Региональных особенностей;
• Срочности исполнения заказа.

В среднем, затраты на независимого оценщика составят 2-5 тысячи рублей. Эксперты признают, что расчеты стоимости части объекта недвижимости относят к категории повышенной сложности, поскольку предстоит выявить и учесть множество дополнительных параметров.

В Москве стоимость оценки доли будет наиболее высокой – от 5 до 8 тысяч рублей по жилой городской недвижимости и от 10 тысяч рублей для загородных объектов.

Определение стоимости земельного участка

Оценка земельного участка – это процедура, целью выполнения которой является определение стоимости того или иного надела.

Под земельным участком следует подразумевать часть поверхности земли, имеющую границы, которые зафиксированы в соответствующих документах. Участок имеет:

• площадь,
• правовой статус,
• место расположения.

Эти и другие определяющие факторы отражаются в документах, подтверждающих право владения и распоряжения недвижимостью.

Оценку земельных участков обычно проводят для установления следующих видов их стоимости:

• рыночной,
• арендной,
• залоговой,
• инвестиционной.

Вид проводимой экспертной оценки зависит от целей, которые преследует владелец имущества.

Как правильно подготовить дом к сделке, чтобы повысить его стоимость?

Если вы хотите продать дом быстро и дорого, вам следует учитывать, что главный момент, который интересует всех покупателей недвижимости — это юридическая чистота будущей сделки. А именно:

1. Получено согласие всех собственников на проведение сделки продажи дома;
2. Отсутствуют задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам, взносам в СНТ;
3. Отсутствуют залоговые обязательства перед банками (продажа коттеджа, по которому еще не выплачен ипотечный кредит возможна по соглашению с банком, но данный фактор скорее всего негативно отразится на цене дома);
4. Своевременное решение вопросов с арендаторами, если дом в настоящий момент сдается в аренду.

Последний пункт возникает довольно часто, так как владельцы недвижимости обычно продают не единственное жилье, а так называемые «лишние метры» (которые, как правило, сданы в среднесрочную или долгосрочную аренду).

Кроме того, у вас должен быть заранее подготовлен полный пакет документов:

1. свидетельство о собственности (или несколько таких свидетельств, если собственник не один или дом находится в долевой собственности);
2. выписка из ЕГРН;
3. нотариально заверенное, письменное согласие всех собственников на продажу;
4. кадастровый паспорт, кадастровый план и технический план БТИ;
5. справки о уплате всех долгов за коммунальные услуги;
6. справка, подтверждающая факт выписки всех жильцов (домовая книга);
7. первоначальный договор купли-продажи, мены, дарения или долевого участия в строительстве (на основании которого вы получили собственность) и др.

Поэтому, если у вас есть еще другой дом или квартира, то выгоднее будет совершить именно такую сделку, а потом уже подбирать новую недвижимость для себя.

Другими, понижающими на цену, факторами являются:

• небольшой срок с момента получения недвижимости по наследству;
• сроки владения менее трех лет;
• прописка несовершеннолетнего ребенка;
• недавний развод с супругом (-ой);
• несколько собственников дома, не являющихся членами семьи.

Такие моменты отпугивают покупателей, и у них нередко возникает желание просить о больших скидках и уступках, в качестве компенсации возможных рисков. Что явно не выгодно вам, так как стоит цель продать дом как можно дороже.

Еще один важный момент — необходимо привести внешний вид вашей недвижимости к тому уровню, который хотят видеть потенциальные покупатели.

Делать дорогостоящий евроремонт в доме не всегда имеет смысл, потому что многие расходы могут и не окупиться вовсе. Поэтому для этого лучше всего проконсультироваться с профессиональным риэлтором: он подскажет что поможет улучшить внешний вид вашего дома и участка, повысит их стоимость в глазах покупателей, и при этом окупит понесенные затраты.

То есть, в целом, для предпродажной подготовки, можно обойтись легким косметическим ремонтом, который «освежит» ваш коттедж и придаст ему ухоженный вид. Если у вас есть возможность договориться о проведении таких ремонтных работ со скидкой или сделать его собственными силами, такое вложение средств будет вполне оправданным.

Помимо хитростей с ремонтом и интерьером можно прибегнуть к некоторым нестандартным приемам повышения привлекательности вашего дома среди конкурентов. К примеру, перед показами, можно попробовать распылить по комнатам эфирные масла с запахом апельсина, кофе или живых цветов. Приятные ароматы, чистота и аккуратность в помещениях не оставят равнодушными ни одного покупателя.

Инвентаризационная стоимость

В законодательстве РФ существует понятие инвентаризационной стоимости. Эту величину рассчитывали БТИ при подготовке технических паспортов на объекты с учетом износа и следующих характеристик:

• материала постройки домов;
• площади квартиры;
• наличия удобств.

До вступления в силу Закона РФ от 03.07.16 №237-ФЗ «О кадастровой оценке» собственники жилья интересовались, как рассчитать инвентаризационную стоимость жилого дома самостоятельно. После принятия изменений в законодательстве чаще возникает необходимость проверить точность расчета КС.

Хотя КС определяется без учета индивидуальных характеристик, она должна соответствовать рыночной цене, чтобы быть базой для налогообложения при совершении любых сделок. Поэтому в большинстве случаев причин для установления инвентаризационной стоимости нет.

Оценочная стоимость недвижимости и операции с объектом

Оценочная стоимость объекта недвижимости – важная величина, без которой невозможен переход прав собственности или их приобретение.

Рыночная стоимость влияет на формирование цены, по которой нельзя продать, купить или сдать в аренду имущество

Поэтому точность ее определения имеет важное значение как для покупателя, так и для продавца

Провести процедуру невозможно без предварительного определения оценочной стоимости объекта. Этот показатель напрямую влияет на размер доли участия ее владельца в компании.

Не менее важное влияние оказывает оценка и на расчет налога на недвижимость. Ошибка в ее определении может привести к тому, что размер бюджетного отчисления будет либо завышен, либо занижен

Пошаговая инструкция для оценки частного дома

1. Выбор оценочной компании

Сначала нужно выбрать компанию для оценки частного дома. Имейте ввиду, что в зависимости от цели оценки, вам может понадобится именно аттестованный оценщик

Это особенно важно, если оценка нужна для банка или страховой компании. В случае отсутствия у оценщика аттестации, компания не примет ее результаты

1. Приглашение специалистов на объект

ВАЖНО! От того, какую уборку и подготовку вы сделаете, зависит итоговая сумма оценки

1. Определение престижности района города, в котором находится дом

От местонахождения вашего дома зависит его стоимость. В любом городе есть престижные районы, а есть спальные или даже неблагополучные. На итоговую стоимость оказывает влияние удаленность дома от инфраструктуры и транспортных развязок, уровень шума, экологическая ситуация и так далее.

1. Вычисление стоимости земельного участка

На эту сумму оказывает влияние множество различных факторов, таких как:

• размер участка (если он больше трех соток, то это прибавляет к стоимости 2-3%, если меньше — то уменьшает 2-3%);
• правильной или неправильной он формы;
• его ширина больше или меньше 12 метров;
• насколько близко расположены транспортные развязки;
• дорога покрыта асфальтом или нет;
• природные условия, близко ли высоки и промобъекты;
• ровный рельеф участка или со склоном;
• есть или нет центральная канализация;
• отдельный въезд (общий с кем-то въезд уменьшает стоимость до 30%).

1. Определение стоимости главного строения Для определения стоимости необходимо узнать чистую площадь дома. Для этого нужно площадь фундамента умножить на количество этажей. Сюда не входят веранды, подвалы, пристройки, гараж.

   После этого оценивается стоимость одного квадратного метра, принимая во внимания скидки или доплаты в зависимости от следующих факторов:

• кирпичный у дома стены или из ракушечника;
• возраст дома (если меньше 7 лет, то прибавляется 5-10%, если дома 8-20 лет — то убавляется 5-15%);
• площадь дома;
• современный у дома проект или старый;
• дом готов под ключ или строительство не завершено;
• новые или старые в доме трубы;
• нужен или нет дому ремонт;
• раздельные или смежные комнаты;
• есть удобства в доме или нет;
• высокие или низкие потолки.

1. Определение стоимости дополнительных строений на участке

Нужно узнать примерную стоимость этих строений по отдельности. Как они влияют на общую стоимость мы выяснили выше. Для вычисления стоимости дополнительных строений нужно просто рассчитать стоимость их строительства.

СПРАВКА! Незавершенное строительство уменьшает до 60 % стоимости.

1. Получение отчёта об итоговой стоимости дома

Как выкупить долю в квартире у родственника пошагово

Для многих собственников проблема с определением стоимости является определяющей, когда заинтересованные стороны не могут договориться об условиях купли-продажи. Если добровольно установить параметры сделки выкупа не получилось, придется обращаться в судебную инстанцию для принудительного выкупа.

Назначая стоимость к выкупу, суд будет опираться на результаты независимой экспертизы, а при ее отсутствии к моменту обращения, инициирует проведение оценки в рамках разбирательства.

Принудительный выкуп доли у родственника возможен при выполнении всех указанных ниже условий:

1. Доля признана незначительной, когда нет возможности определить порядок пользования, не нанося ущерба другой стороне.
2. Отсутствует возможность выделения в натуре. В квартире выделить часть жилплощади довольно сложно, поскольку придется переносить инженерные коммуникации, устанавливать отдельное оборудования, оформлять отдельный вход.
3. Суду представлены доказательства, что сам собственник не заинтересован в том, чтобы владеть незначительной долей. Задача заинтересованной стороны – доказать, что у второго собственника есть альтернативное место жительства, что он не заботится о содержании жилья и не платит по счетам.

Шаг 1. Попытка досудебного урегулирование

Перед подачей иска в суд следует попытаться достичь компромисса с собственником, предложив ему свою цену для выкупа.

Досудебная претензия составляется в свободной форме, с указанием адресата, точного расположения, размера доли, предлагаемой к выкупу суммы. Документ направляют заказным с уведомлением, либо вручают лично в присутствии свидетелей, чтобы иметь впоследствии возможность подтвердить факт доставки претензии.

По истечении срока, отведенного на ответ отправителем, можно готовиться к суду, не забыв приложить к иску квитанции, чеки, копию претензии с отметкой о вручении.

Шаг 2. Подготовка документов и составление иска

При подготовке доказательной базы следует уделить особое внимание документам, которые подтвердят неплатежи за коммуналку, наличие другой собственности, отсутствие оплаты за ремонт и содержание и т.д. К иску прикладывают расчеты стоимости доли с обоснованием суммы к выкупу, либо, по возможности, заказывают независимую экспертную оценку

К составлению искового заявления рекомендуется привлекать опытного юриста. Он составит документ строго в соответствии с требованиями ГПК РФ, а также подскажет, какие приложения необходимо собрать для обоснования позиции в суде.

Шаг 3. Судебное разбирательство

Подготовленный пакет документации передают вместе с квитанцией об оплаченной пошлине по почте, либо передаются лично в канцелярию суда. Местом рассмотрения иска является городской или районный суд по месту расположения объекта.

В ходе заседания судья рассмотрит позицию обеих сторон, изучит подготовленные документы. Рекомендуется привлекать к заседаниям профессионального юриста, который сможет грамотно обосновать требования истца, ссылаясь на нормы действующего закона.

Если суд согласится с доводами истца, расходы на судебные издержки можно взыскать с ответчика.

Шаг 4. Выполнение судебного решения

После вынесения решения нужно дождаться, пока не истечет срок обжалования. Если одна из сторон не согласна с вынесенным решением, его оспаривают в вышестоящей инстанции.

После вступления постановления в силу и выплаты назначенной компенсации, обращаются в Росреестр для переоформления права на собственность.

Аспекты оценки дома и земельного участка

Современные коттеджные городки, с комфортными домами, расположенными на небольших участках земли, пользуются большим спросом. В этом случае оценка стоимости дома рассчитывается с учетом вида разрешенного использования и неделимости земельного надела, на котором он возведен.

Учитывая индивидуальные особенности этой недвижимости оценщик принимает во внимание большее количество факторов:

• инженерное обеспечение;
• надворные постройки;
• полезную площадь;
• возможность улучшений в дальнейшем.

Процедура выполнения оценки аналогична определению стоимости другой недвижимости. Применяются те же подходы: затратный, доходный и сравнительный.

Какие документы нужны для оценки дома

В реалии рыночная стоимость дома и земельного участка в большинстве случаев определяется сторонами сделки, то есть продавец назначает сумму на свой объект и при достижении соглашения с покупателем оформляется договор купли-продажи.

Однако, в соответствии с законами юрисдикции, оценка недвижимого имущества представляет собой официальный процесс установления рыночной стоимости объекта, и в ряде случаев является обязательным условием для совершения следующих действий:

• для расчета размера налога на прибыль, полученную от продажи дома и земельного участка (уплачивается продавцом);
• для определения суммы отчислений в ПФР и размера госпошлины (обязательные платежи, которые уплачиваются в результате совершения сделок, связанных с переходом прав на объект недвижимого имущества);
• для расчета суммы ипотеки, размер которой будет составлять не более 80% от экспертной оценки залогового имущества;
• для расчета взноса в уставной капитал юридического лица (учредители вправе делать взносы как в денежной форме, так и посредством передачи недвижимого имущества);
• с целью установления стоимости дома или земельного участка, являющихся объектом залога, попадающего под арест имущества должника, а также, для решения имущественных споров, связанных разделом имущества между супругами.

Подробная инструкция для собственника

Мы составили для вас простую и понятную инструкцию, которая поможет вам разобраться с таким сложным вопросом, как профессиональная оценка дома.

Определитесь с оценочной компанией

Компания, которой вы доверяете оценку жилья, обязательно должна состоять в какой-либо СРО. Проверьте, будет ли застрахована гражданская ответственность экспертов за результат оценки, по закону это обязательное условие для оценщика.

Если вам нужно оценить дом, чтобы застраховать его или оформить под его залог выдачу кредита, проверьте, что выбранная вами экспертная компания имеет аккредитацию от соответствующего страхового агентства или банка. В противном случае, результаты экспертизы не будут приняты, даже если она проведена достоверно.

Обзор лучших экспертных компаний по нашему мнению читайте в следующем пункте.

Подготовьтесь принять экспертов

Обязательно уберитесь в доме до того, как его будут оценивать специалисты. Если вы давно откладывали какой-то мелкий ремонт по дому, сейчас само время им заняться.

Не забудьте привести в порядок чердак и подвал. Если вы ими не пользуетесь и доступ в эти помещения заблокирован — освободите дорогу и все равно уберитесь в этих помещениях.

Ваше жилье должно с первого взгляда производить благоприятное впечатление. Не давайте комиссии повод занизить состояние дома.

Определение стоимостной зоны

До начала оценки состояния вашего дома эксперты уже знают, в каком примерно диапазоне будет его цена. Дело в том, что все загородные территории подразделяются на разные ценовые зоны. И дом в элитном коттеджном поселке недалеко от крупного города по умолчанию стоит больше, чем точно такая же постройка в далекой и заброшенной деревне. Еще не доехав до вашего участка, эксперты уже представляют себе нижнюю и верхнюю границу его цены.

Определение стоимости участка

Стоимость земельного участка зависит от многих факторов, перечислим самые главные из них:

• Размер участка — большой он или маленький, широкий или узкий;
• Форма участка — прямоугольный он или неправильной формы;
• Рельеф участка — ровная поверхность или есть ямы, холмики, грунтовые воды;
• Как далеко находится участок от транспортных развязок, насколько удобно до него доехать;
• К участку прилегает проселочная или асфальтированная дорога;
• Участок находится в сельской местности или по соседству с многоквартирными домами или рядом с промзоной;
• Подведены ли к участку коммуникации: газ, свет, водоснабжение, канализация.

Определение стоимости жилого дома

Стоимость жилого здания зависит в первую очередь от его площади, значение которой можно рассчитать, если умножить его площадь на число этажей. В расчете жилой площади не учитываются гаражи, веранды, подвалы и пристройки, так как эти помещения являются нежилыми.

Стоимость жилой площади зависит от следующих основных параметров:

• Возраст постройки, новизна проекта здания;
• Дом готов или строительство не завершено;
• Общая площадь постройки;
• Количество комнат;
• Стены в доме капитальные или непрочные;
• Высокие или низкие потолки;
• Удобства внутри дома или во дворе;
• Наличие и состояние коммуникаций в доме;
• Давность ремонта и его состояние.

Узнайте итоговую стоимость участка

Итоговая стоимость принадлежащего вам участка складывается из стоимости земли, стоимости жилого дома и дополнительных строений.

Если в процессе оценки у вас возникли какие-то разногласия с экспертной компанией, вы можете бесплатно найти юридическую консультацию в интернете, например, на сайте Правовед.ру.

Отчет об оценке

Отчет об экспертизе недвижимости составляется в письменной форме. Страницы нумеруются, отчет сшивается, заверяется штампом и подписью представителя СРО. В отчет входит в среднем тридцать страниц.

В документе отражены следующие сведения:

• данные об эксперте и заказчике;
• сведения о методиках оценки жилища;
• информация об осматриваемом доме;
• анализ рынка недвижимости;
• выявление рыночной стоимости объекта.

Отчет для банка при оформлении ипотечной ссуды содержит:

• документацию на жилье;
• фотографии, сделанные в процессе экспертизы;
• рыночную цену недвижимости;
• ликвидационную стоимость (сумму, за которую банк сможет реализовать дом при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств).

Если клиент банка самостоятельно выбирал оценочную компанию, дополнительно к отчету прикладывают:

• диплом об образовании в сфере оценки;
• документ, подтверждающий членство в СРО;
• страховой полис гражданской ответственности.

Процедура оценки дома и земельного участка

Процесс оценивания объекта недвижимости начинается с подачи заявки. Дальнейшую процедуру можно поделить на несколько этапов:

• подготовительный: сбор данных;
• изучение объекта;
• расчетный;
• заключительный: оформление документации.

На первом этапе проводится работа с клиентом. Выясняются цели проведения оценки, формируется пакет документов, оговариваются сроки и стоимость выполнения заказа. После согласования всех рабочих моментов заключается договор.

Затем владелец недвижимости может вызвать оценщика для осмотра объекта. Выехавший на место эксперт осматривает дом и другие имеющиеся на территории постройки, собирает о них информацию, документирует характеристики, делает фото.

Расчетный этап является самым трудоемким. При его выполнении учитываются все ранее обнаруженные факторы. Экспертам приходится не только детально изучить объект, но и сравнить его с аналогичными.

Оценка жилого дома с земельным участком производится с применением таких методов:

Аналоговый. На основании анализа аналогичных сделок текущего года определяется цена. Такую методику обычно применяют при определении стоимости недвижимости, расположенной в пределах города

Принимаются во внимание инженерные коммуникации, наличие и удобство подъездных путей и другие факторы.
Затратный. Эксперт определяет затраты, связанные с возведением или реконструкцией объекта

Метод обычно используют при установлении стоимости новых загородных коттеджей.
Доходный. Методика чаще всего применяется при оценке коммерческой недвижимости. Цену объекта, подсчитанную с применением данного метода, можно считать стоимостью недвижимости с точки зрения потенциального покупателя.

Оценка дома и участка требует разносторонних подходов, поэтому экспертам приходится использовать комплексную методику, основанную на всех перечисленных методах.