Порядок покупки квартиры в 2021 году

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк

Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично

Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год

При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

Какие документы требовать?

Важно! У застройщика, несмотря на то, первый он строит дом или имеет многолетний опыт в застройке нужно требовать документы.

Конечно, если у него отличная репутация, целая армада позитивных отзывов и отстроенных домов то сомнений в его недобросовестности практически нет.

Но все же проверка необходимых документов не является чем-то уж слишком сложным, тем более это может обезопасить покупателя от мошенничества. Поэтому в любом случае стоит затребовать у застройщика документы.

А из документов следует проверить такие:

1. Документы, которые подтверждают права девелопера на конкретный земельный участок под застройку, например, договор аренды или свидетельство собственности.
2. Само собой — разрешение на строительство.
3. Проектная документация со всеми последними изменениями. В ней должна быть информация об застройщике и объекте долевого строительства.
4. Заключение по проведению государственной экспертизы данной проектной документации, если ее проведение было установлено исходя из федерального закона.

Данные документы, а точнее их копии, но с подписью и печатью генерального директора фирмы должны быть предоставлены покупателю по первому требованию. А конкретно проектная документация должна быть опубликована девелопером в интернете или СМИ.

Если застройщик отказывается предоставлять документы, например, обосновывая это их нахождением их в налоговой или бухгалтерии, то нужно насторожиться, а лучше — полностью отказаться от данного застройщика и найти более надежного.

О том, какие документы требуются при покупке квартиры в новостройке, читайте здесь.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
3. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
5. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
6. Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
7. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
8. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
9. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше

Стоимость квартир в трёх городах республиканского значения

Рассмотрим цены на примере двухкомнатных квартир, которые продавцы предлагают на вторичном рынке (сайт krisha.kz, по состоянию на третью декаду ноября 2019 года).

Объявление о покупке квартиры в Нур-Султане / Скриншот с сайта krisha.kz

В Нур-Султане такое жильё – приблизительной площадью 55 м2 в домах 2017-2018 годов постройки – владельцы оценивают в сумму от 23 млн тенге.

Объявление о покупке квартиры в Алматы / Скриншот с сайта krisha.kz

В Алматы такие квартиры стоят от 26 млн, а в Шымкенте – от 15 млн тенге.

Объявление о покупке квартиры в Шымкенте / Скриншот с сайта krisha.kz

Если рассмотреть предложения по домам 1980-1990 годов постройки, видно разницу, но небольшую. В Алматы «двушки» в таких домах стоят около 20 млн тенге. В Нур-Султане в большинстве объявлений значится сумма в районе 15 млн, а в Шымкенте цены квартир, которым больше 30 лет, начинаются от 11-12 млн тенге.

Стоимость первичного жилья можно найти на сайтах застройщиков. В многоэтажных домах комфорт-класса в Нур-Султане двухкомнатные квартиры (50-55 м2) продаются по ценам от 16 млн тенге. В Алматы и Шымкенте стоимость квартир с примерно такими же параметрами начинается от 11 млн тенге.

Что следует учитывать при предварительном заключении сделки?

Если покупка квартиры на вторичном рынке происходит по предварительному договору, то при подписании документа следует брать во внимание следующие нюансы:

• договор должен заключаться в присутствии всех лиц, прописанных в продаваемой квартире;
• продавец должен предоставить все документы, предусмотренные законодательством;
• реквизиты, указанные в договоре, должны быть актуальными;
• сроки, в течение которых должна быть оформлена продажа следует оговаривать заранее;
• оплата должна происходить в национальной валюте;
• обязанности и ответственность обеих сторон следует оговаривать заранее;
• на всех страницах документа должны быть подписи покупателя и продавца.

Стоит отметить, что если продавец хочет заключить с вами договор о намерениях, то не спешите делать это, поскольку эта бумага имеет множество юридических формальностей. Поэтому сперва лучше проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом.

Покупка на кредитные деньги: что учитывать при ипотечных сделках?

Банки стараются проверять квартиры тщательно, но по собственным критериям, и составляют договоры по кредиту и по залогу таким образом, чтобы защитить, прежде всего, свои интересы. Можно даже не сомневаться, что они будут пытаться любым способом взыскать долги по кредиту, даже если ненароком суд постановит изъять квартиру в пользу кого-то из неучтенных или обиженных прежних собственников.

Перепланировка, которую крайне нежелательно упустить из виду (однако это вполне возможно) при заключении каких-либо договоренностей с собственником, также может стать серьезным камнем преткновения, если жилье приобретается с использованием ипотечного кредита. Банк согласиться принять документы лишь в случаях, если конфигурация выполнена на законных основаниях, и тому имеется официальное подтверждение.

Впрочем, в данном случае банковские проверки, несмотря на строгость, являются дополнительным преимуществом. Профессиональные юристы, работающие в кредитной организации, с большей вероятностью увидят риски и не позволят сделке состояться, тем самым уберегая потенциального заемщика от опасности.

Способы покупки квартиры на вторичном рынке

Способ покупки квартиры зависит от финансовых возможностей покупателя. Купить квартиру можно:

• за счет собственных средств;
• с привлечением заемных средств (ипотека);
• с помощью программ государственной поддержки (материнский семейный капитал);
• по военной ипотеке;
• в рассрочку.

Покупка квартиры за счет собственных средств

Приобретение объекта недвижимости за наличные средства самый простой и быстрый способ. Основные моменты, по которым должно быть достигнуто согласие между участниками сделки следующие:

• квартира должна быть полностью подготовлена к продаже – собран необходимый пакет документов;
• обсуждается заключение предварительного договора, сумма и срок передачи аванса или задатка;
• составляется предварительный договор с указанием даты заключения основного договора купли-продажи, порядка и способа окончательного расчета за квартиру;
• подписывается предварительный договор, передается первый платеж.

Покупка квартиры с использованием кредитных средств

Когда собственных средств на покупку квартиры недостаточно гражданин обращается в кредитную организацию.

Банк рассматривает документы по заемщику и после получения предварительного одобрения на выдачу средств, можно начинать поиски квартиры. Документы по квартире предоставляются в банк для проверки на возможные риски. Обязательно предоставляется отчет о рыночной стоимости для расчета суммы кредита. В результате покупатель заключает с банком кредитный договор, а с продавцом договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. Покупатель будет собственником жилья, но квартира будет находиться в залоге у банка до полного расчета за кредит.

Покупка квартиры за счет средств материнского капитала 

Программа материнского (семейного) капитала, это государственная поддержка семьи, действует до 31 декабря 2026 года.

Распоряжаться средствами материнского капитала можно на улучшение жилищных условий:

1. покупка жилья – за счет собственных средств и средств материнского капитала (по достижении ребенком 3 лет);
2. первоначальный взнос по ипотеке;
3. досрочное погашение ипотеки.

Покупка квартиры по военной ипотеке

Купить квартиру по программе военной ипотеки может только участник специальной программы накопительно-ипотечной системы. Через три года участник программы может получить целевой жилищный заем. Для этого он подает рапорт командиру части и в течение 3-х месяцев получает свидетельство о праве на получение целевого жилищного займа. Со свидетельством идет в банк и получает ипотеку для покупки жилья. На квартиру накладывают два обременения: в пользу государства и банка.

Покупка квартиры в рассрочку

В рассрочку можно приобрести квартиру в новостройках. Сумму первого взноса и срок рассрочки устанавливает застройщик. Квартира будет находиться в залоге у продавца на весь период рассрочки (п. 5. ст. 488 ГК РФ). Право собственности оформляется после выплаты полной стоимости квартиры.

Какие документы нужно проверить?

Адвокат Бахтияр Галимжанов назвал правоустанавливающие документы, которые необходимо составить/проверить при покупке жилья на вторичном рынке:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор о приватизации квартиры;
• свидетельство о праве на наследство;

Право собственности по первичному жилью можно оформить только после ввода дома в эксплуатацию, отметил адвокат. Сведения есть на том же портале электронного правительства либо можно обратиться в Комитет по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства МНЭ РК.

Прежде чем подписывать договор о долевом участии, нужно проверить ряд документов у застройщика:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
• решение банка второго уровня о готовности финансирования строительства жилого дома (здания);
• договор между БВУ и инжиниринговой компанией;
• разрешение акимата на привлечение средств дольщиков;
• договор залога земельного участка между застройщиком и банком;
• договор о предоставлении гарантии Фонда гарантирования жилищного строительства;
• договор подряда строительства жилого дома (в случае получения гарантии фонда).

Возможные риски и проблемы

При покупке квартиры иногда возникают определенные проблемы. Обычно они появляются в том случае, если гражданин не придерживается установленной процедуры по совершению сделки, и не выполняет рекомендации экспертов.

Возможные риски приведены ниже:

• продавец отказывается принимать участие в перерегистрации права на жилье на покупателя;
• появились наследники и прочие лица, претендующие на долю квартиры;
• приобретенное жилье не оправдало ожидания;
• наличие неузаконенной перепланировки помещения;
• квартира продана одновременно нескольким покупателям;
• банкротство застройщика;
• существенные отклонения от установленных сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Как формируется цена за квадратный метр?

В строительной компании BI Group выделяют несколько основных факторов:

1. Класс жилья, по которому определяется высота потолков, число квартир на площадке, качество стройматериалов.
2. Локация и инфраструктура – жильё в центре города, как правило, стоит дороже, и это связанно с ценами на землю.
3. Количество этажей и квартир на площадке – чем меньше, тем дороже.
4. Готовность жилья – чем ближе новостройка к сдаче, тем выше стоимость квадратного метра (первичка).

Квартира на начальной стадии строительства дома, говорят в BI Group, будет стоить меньше, чем после ввода в эксплуатацию.

Рассчитывать на снижение цены к моменту окончания строительства в BI Group не советуют, так как даже если застройщик не всё реализовал по договору долевого участия, то после сдачи в эксплуатацию появляется спрос на квартиры под ипотеку.

Специалист по недвижимости агентства «Домой» Нуржан Бектасов рассказывает, что порядка 70% затрат на возведение дома составляют покупка строительных материалов, оплата труда и прохождение экспертиз.

«В цену за квадратный метр, в первую очередь, входит фонд оплаты труда. И мы говорим именно об инженерах, которые разрабатывают и работают над проектами. У крупных строительных компаний есть плановый технический отдел. Их содержание стоит дорого. Также в стоимость входит покупка земельного участка, строительных материалов. К примеру, кирпичный дом будет несколько дороже», – сказал эксперт.

По его словам, в среднем доходность проекта составляет около 30%. Несколько лет назад этот показатель мог достигать и 50%.

В августе 2019 года онлайн-площадка по продаже недвижимости Homsters совместно со строительной компанией BEK опубликовала результаты совместного исследования. Выяснилось, что в структуре себестоимости квадратного метра больше половины занимают расходы на строительные материалы. Исследователи привели точные данные по разбивке затрат (от большего к меньшему):

• строительные материалы – 53%;
• фонд оплаты труда – 17%;
• покупка земельного участка – 9%;
• покупка/аренда техники – 6%;
• реклама – 5%;
• проведение коммуникаций – 4%;
• разработка проекта – 3,5%;
• благоустройство и озеленение – 2%;
• остальное – 0,5%.

За основу анализа взяты новостройки среднего ценового сегмента в крупнейших городах Казахстана, где квартиры сдаются в эксплуатацию в чистовой отделке.

Что нужно знать при покупке квартиры?

При приобретении квартиры необходимо провести осмотр жилой площади. Не торопитесь – договоритесь об этом предварительно с продавцом.

Проводить эту процедуру рекомендуется в светлое время суток, при осмотре сразу разъясните все интересующие нюансы.

Специалисты не советуют за один раз осматривать более двух вариантов.

Если есть время, можно побеседовать с соседями – они расскажут не только о самой квартире, но и о продавцах.

На вторичном рынке

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке? Если квартира приобретается на вторичном рынке, то необходимо детально изучить её историю.

Покупателя должны насторожить такие ситуации:

• частые перепродажи объекта, особенно в продолжение короткого срока;
• личность продающей стороны, вызывающая подозрения;
• скрытие личной информации продавцом;
• продажа недвижимости на основании доверенности (проверьте этот документ на подлинность, возможные полномочия, а также период действия);
• реализация квартиры по низкой стоимости.

В новостройке

Если квартира приобретается в новостройке, то количество рисков снижается, поскольку она не имеет истории.

Покупателю достаточно ознакомиться с документацией строительной компании на право продажи недвижимости, введение дома в эксплуатации и техническими бумагами.

Важно осмотреть квартиру самостоятельно

В строящемся доме (у застройщика)

Приобретение объекта у строительной компании является плюсом для покупателя – экономическая выгода и отсутствие юридических проблем с квартирой.

Однако оформление такой недвижимости занимает больше времени – до двух месяцев.

Чтобы избежать возможных рисков, необходимо:

• выяснить, какую репутацию имеет застройщик;
• посетить объект строительства;
• изучить учредительную документацию компании;
• убедиться в наличии и действительности лицензии, предоставляющей право на ведение строительных работ.

Безопасность оформления сделки

Сделка является безопасной только в том случае, если она соответствует действующей системе права.

При заключении договора приобретения, чтобы сэкономить на выплате налога, продавец может предложить хитрый ход – указать на бумаге меньшую стоимость недвижимости, нежели фактическая.

Покупатель не должен на это соглашаться ввиду следующих причин:

1. От этого зависит сумма имущественного вычета, которую получит новый собственник. Эта процедура детально регулируется статьей 220 НК РФ. Чем ниже затраты на покупку, тем меньше имущественный возврат.
2. Если в договоре указана меньшая сумма, то судебная инстанция может признать сделку нелегальной. Однако если соглашение будет расторгнуто, то покупатель получит только те средства, которые были в нем указаны.

При покупке квартиры, используя услуги риэлтерских агентств, нужно обращать внимание на положения соглашения, в которых упоминается об ответственность риэлтора, наступающей в ряде ситуаций. При внесении суммы необходимо закрепить этот факт авансовым договором

При внесении суммы необходимо закрепить этот факт авансовым договором.

В нем указываются следующие пункты:

• сведения о сторонах;
• полная стоимость квартиры;
• размер аванса;
• срок его внесения;
• обязательства участников в случае возврата и т.д.

Необходимые документы

При покупке квартиры потребуется следующий пакет документов:

1. Документация, устанавливающая право собственности продавца.
2. Паспорта обеих сторон.
3. Письменное согласие от супруги покупателя и продавца, согласие от остальных собственников.
4. Если владельцем является гражданин несовершеннолетнего возраста, то органы опеки также должны предоставить разрешение.
5. Выписка из домовой книги.
6. Авансовый договор.
7. Техническая и кадастровая документация на объект недвижимости.
8. Справка, подтверждающая отсутствие долгов.

Что делает агентство недвижимости при покупке квартиры?

Каждое агентство недвижимости предлагает взять на себя все заботы по подготовке сделки купли-продажи квартиры. В понятие «заботы», как правило, входит типовой перечень услуг, который каждый Покупатель способен выполнить самостоятельно.

При покупке новостройки, агенты вообще не влияют на процесс, их задача – всего лишь убедить Покупателя купить квартиру у выбранного Застройщика. Далее всем процессом (ценами, сроками, условиями продажи и приемки квартир) рулит сам Застройщик и его штатные юристы, риэлторы только подносят документы на подпись. Тем не менее, гонорар риэлторов за такие «услуги» весьма внушительный.

В агентских договорах с клиентами-покупателями, обычно, указано, что именно собирается делать агентство недвижимости для организации покупки квартиры (например, на «вторичке») – то есть буквально следующее:

• поиск квартиры на рынке и подбор подходящего варианта;
• организация просмотров квартиры;
• ведение переговоров с продавцами/владельцами квартир;
• консультирование Покупателя по вопросам приобретения квартиры;
• проверка документов на квартиру;
• подготовка Договора купли-продажи квартиры;
• организация денежных расчетов через банковскую ячейку;
• регистрация сделки купли-продажи квартиры в Росреестре.

При этом, ни о какой материальной ответственности агентства или финансовой гарантии для Покупателя в агентском договоре речь не идет. Все «гарантии» остаются только на словах. И за это агентство требует комиссию в размере 3-4% от суммы сделки. В Москве, например, это суммы в среднем 150 000 – 250 000 руб. за сделку (данные за 2016-18 гг., не считая сделок с элитным жильем).

Но что реально делает агентство недвижимости, за что оно отвечает, и главное – чем?

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Вот краткий сценарий действий типового агента по недвижимости:

1. Включил компьютер, ввел параметры поиска квартиры (район поиска, кол-во комнат, площадь и т.п.), и через секунду получил подборку нужных предложений. Благо общедоступных и качественных баз данных в интернете предостаточно (например, Domofond.ru).
2. Созвонился с хозяевами квартир и договорился о времени просмотра. Съездил на несколько адресов вместе с Покупателем.
3. По выбранной квартире запросил у владельца список документов для проверки, заказал и получил Выписку из ЕГРН на квартиру, и отнес все это штатному юристу агентства. Юрист проверил документы на соответствие законодательству.
4. Тот же юрист на основе типового шаблона подготовил проект Договора купли-продажи квартиры и передал его агенту, а тот – Покупателю.
5. Агент вместе с Продавцом и Покупателем едет в банк для оформления денежных расчетов через банковскую ячейку (сотрудники банка помогают все оформить);
6. Агент кладет перед Продавцом и Покупателем согласованный и распечатанный договор купли-продажи. Участники сделки ставят на нем свои подписи.
7. Агент самостоятельно (по доверенности от участников сделки) или вместе с ними передает документы на регистрацию в Росреестр. После регистрации Покупатель получает свой экземпляр договора купли-продажи с регистрационной отметкой. Всё. Сделка завершена.

У нормального человека возникает легкое ощущение, что такая работа не может стоить ТАКИХ денег. Да и в принципе все перечисленное каждый Покупатель способен сделать сам, без участия агентства недвижимости и без лишних затрат на посредников.

Но может быть, агентство гарантирует Покупателю, что купленная квартира и права собственности на нее не будут никем оспорены, и Покупатель не лишится своих прав? Отнюдь. Все гарантии безопасности и безупречности сделки риэлторы озвучивают только устно. Формально же это ничем не подтверждается, и никакими документами не обеспечивается.

Другими словами, если сделка купли-продажи квартиры будет оспорена в суде, и Покупатель лишится прав на квартиру, то требовать возврата денег он может только с Продавца квартиры, а вовсе не с агентства недвижимости. А агентство? Агентство сочувственно вздыхает и остается в стороне.

Кто-то может радостно вспомнить, что некоторые риэлторы страхуют свою ответственность. Это так. Но что это дает Покупателю? Об этом – по приведенной ссылке.

Если у кого-то сомнения еще остались, можно прочитать заметку о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Объективные данные, приведенные там, убедят скептиков в том, что сделку купли-продажи квартиры сегодня может провести любой человек вполне безопасно, и без участия посредников и агентов.

– смотри в этой заметке.

Как проверить историю квартиры?

Среди документов на квартиру, которые продавец должен вам показать — выписка ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимость). Она может рассказать о многих событиях, имевших место в истории квартиры. В выписке вы увидите всех бывших владельцев жилья начиная с 1998 года, когда реестр был создан.

Прежде всего, обратите внимание, как часто квартира меняла владельцев. Возможно, на нее накладывался арест

В выписке могут быть упоминания, к примеру, о сроках по признанию сделок недействительными, и тогда уточните, сняты ли сроки и есть ли на этот счет соответствующее решение суда.

Если такие эпизоды в течение 3 последних лет были, то могут появиться претензии от предыдущих собственников. Имеет место и такая ситуация: суд рассматривает вопрос по квартире и еще не вынес решения, значит, сделку следует отложить на время.

Если квартира досталась владельцу по наследству, вы должны убедиться, на каком именно основании – по завещанию или по закону.

Для чего это нужно? Дело в том, что наследников может быть несколько, и возможно, кто-то из них может обратиться в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство. По закону, с продавцом квартиры можно подписать соглашение, в котором он обязуется разрешить все возможные проблемы с другими наследниками.

О квартире и ее нынешнем собственнике соберите как можно больше информации. Поговорите с соседями, в домоуправлении, в паспортном столе. Нередко таким случайным образом можно обнаружить, что в момент продажи между родственниками, заинтересованными в данной жилплощади, ведутся споры.

Для подтверждения стоит обратиться с запросом в Росреестр или в канцелярию по гражданским делам суда, на территории которого находится квартира. Запомните, конфликты вокруг жилплощади и обременения – это для вас излишние риски.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту?

Многим непонятен сам термин «юридическая чистота», не говоря уже о понимании того, что именно и зачем необходимо проверять, и как все это следует делать. Итак, прежде всего, нужно изучить:

• историю выбранной недвижимости (от приватизационных процедур до смены владельцев);

• истории собственников (основания для получения ими права владения);

• порядок перехода права владения;

• личности самих продавцов (паспорта стоит изучать внимательно).

Стоит знать, что если в квартире остается зарегистрированным лицо, которое не захотело участвовать в приватизации, оно должен быть поставлен в известность о том, что недвижимость продается, и дать согласие на смену места жительства.

Важно, чтобы все зарегистрированные «несобственники» (те, что не является собственником, но имеет право использовать жилплощадь) были сняты с регистрации по месту проживания до того, как будет завершена сделка. В противном случае новому владельцу будет это сделать непросто.

Если в истории квартиры были такие «нестандартные» переходы права собственности, как наследование, рента, заключение договоров с юр

лицами — таким моментам надо уделить самое пристальное внимание. Стоит помнить, что рентные и наследственные дела очень часто оспариваются в судах

Поэтому если квартира была получена в собственность таким способом совсем недавно, стоит проявить особую бдительность.

Если жилая площадь находится в долевой собственности, стоит убедиться в том, что против ее продажи не возражает никто из владельцев. Все соглашения должны оформляться в письменном виде и (это не обязательно, но крайне желательно) заверено нотариально.

Когда хотя бы одна из долей принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, понадобится согласие органов опеки.

Во избежание проблем в будущем стоит обратить внимание на наличие детей, которые могут воспитываться в интернатах, но в будущем претендовать на жилье, а также на членов семьи, которые пребывают в местах лишения свободы. В любом случае, в договоре должно указываться, что жилая площадь свободна от любых обременений и прав, которые могут быть заявлены третьими лицами

Если такое указание имеется, ответственность будет нести продавец.

Настороженно также следует отнестись к ситуациям, когда квартира продается по доверенности, и нет даже малейшей возможности связаться с собственниками. Доверенные лица могут даже не знать, что доверитель отозвал документ, а сделка в этом случае окажется вне закона.

С сомнением стоит относиться к ситуациям, когда:

• за последние год-три было совершено несколько сделок с квартирой;
• продавец всеми силами уклоняется от предоставления оригиналов документов на жилую площадь до подписания договора;
• заявленная стоимость недвижимости намного ниже, чем среднерыночная;
• продавец настаивает на том, чтобы сделку заверял только конкретный нотариус.

Конечно, на продавца при разговоре не следует слишком давить, но разговор должен быть деловым и конкретным, без веры на слово в том, что касается денег и документов. Первое, что поможет получить достоверную информацию – это выписка из ЕГРП. Кроме того, стоит ознакомиться с домовой книгой и документами о составе семьи. Сведения, которые удалось получить, стоит тщательно сравнить с информацией, полученной от продавца.

Минимум «юридических» рисков: покупка квартиры в новостройке

Абсолютным мифом является то, что покупка жилья в строящемся доме намного более рискованное предприятие, чем приобретение жилья на вторичном рынке (если, конечно, говорить о формате долевого участия).

Деталь

В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, так что здесь нельзя говорить о нарушении  прав третьих лиц при продаже недвижимости.

Закон о долевом строительстве в текущей редакции делает покупателей несколько более защищенными, нежели с этим справляются законы, регулирующие переход собственности на “вторичке”. На случай «долгостроя» или банкротства застройщика в законе предусмотрены соответствующие меры, так что при возникновении проблем есть вероятность, что жилье, все-таки, будет достроено или, в крайнем случае, деньги дольщику вернут.

Перед приобретением жилья в новостройке необходимо понять, соблюдает ли застройщик ФЗ-214, имеет ли разрешительные документы, в какие сроки планирует сдать дом в эксплуатацию. Необходимо детально изучить информацию на официальном сайте строительной компании – закон обязывает девелоперов обнародовать всю базовую документацию вплоть до бухгалтерских отчетов.

Но все же есть несколько вопросов, которые стоит пояснить в офисе продаж застройщика. Прежде всего, стоит еще раз спросить, все ли в порядке с разрешениями и законностью использования земельного участка, каковы точные сроки завершения строительства, уточнить цену.

Убедившись в том, что с юридической точки зрения все чисто, стоит поинтересоваться:

• технологиями и строительными материалами (ответы “продажника”, кстати, должны быть подтверждены соответствующими пунктами в проектной декларации и ДДУ);
• особенностями внутренней отделки с уточнением того, что именно входит в «полный комплект»;
• оформлением зон общего пользования;
• возможностями перепланировки квартиры;
• особенностями парковки;
• планами по развитию инфраструктуры.

Необходимо внимательно ознакомиться с типовым договором, предлагаемым застройщиком, и прояснить все интересующие нюансы.

Перед подписанием очень не помешает показать документ независимому юристу.

Первый взнос

Практика заключения сделок по недвижимости показывает, что подписание практически любого договора такого плана предусматривает аванс при покупке квартиры. Этого не нужно бояться и здесь нет никакой мошеннической подоплёки, если, конечно, перед вами настоящий продавец или риелтор. Такой шаг является прямым подтверждением серьезных намерений покупателя насчет покупки жилплощади.

Задаток – это гарантия и для продавца, и для приобретателя. Первый больше не будет искать покупателей, а второй уверен в том, что квартира найдена и можно переходить к следующему этапу.

Договора такого плана более лояльны к тем, кто приобретает жильё (в основном). Если продавец нарушит своё слово, то есть оформление покупки квартиры будет не на вас, то ему надлежит вернуть задаток в двойном размере. В том случае, когда инициатива расторжения договора исходит от того, кто приобретает жильё, аванс ему просто не возвращается.

Если используете мат.капитал

Если расплачивайтесь за квартиру материнским капиталом, после регистрации сделки купли-продажи на квартиру будет наложено обременение — «Ипотека в силу закона». Это обременение накладывается, пока Пенсионный Фонд не перечислит продавцам деньги. Обычно это занимает 2 недели. После того как продавцы получат эти деньги, обременение можно будет снять. Для этого нужно обратиться в отделения МФЦ или УФРС всем участникам сделки. Поэтому заранее предупредите об этом продавцов.

Как снять обременение с квартиры после выплаты материнского капитала — подробно расскажу куда подавать заявление и что делать, если продавцы не могут или не хотят в этом участвовать.

Заключение

Сегодня покупка квартиры через агентство — это удобный и вполне безопасный способ приобретения недвижимости. Безусловно, покупатель может осуществить покупку и самостоятельно, но, не обладая необходимым набором знаний в правовой области, гражданину будет крайне сложно совершить все необходимые действия.

Риэлторы занимаются поисками жилья, отсеивая ненужные варианты из большой массы предложений, проверяют юридическую чистоту сделки, занимаются необходимым сбором документов и оформлением права собственности клиента

Однако покупателю не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью

Вопрос

Сертификат на оказание риэлторских услугМы с женой решили приобрести квартиру, обратившись в агентство недвижимости, которое нам посоветовали наши друзья. Мы попросили работника данной фирмы показать нам учредительные документы организации, свой трудовой договор, паспорт, а также лицензию на право заниматься риэлторской деятельностью. Сотрудник агентства, предоставил нам все документы, кроме лицензии, сославшись на то, что их выдача не предусмотрена. Мы с женой хотели бы узнать, правомерен ли отказ риэлтора?

Ответ

Да, такой отказ правомерен. С 2002 года в нашей стране обязательное лицензирование риэлторских услуг отменено. Вместо лицензий выдаются сертификаты, подтверждающие, что услуги, которые оказывает компания, отвечают Национальному стандарту риэлторской деятельности. Сертификация является добровольной, но те агентства, которые хотят доказать высокое качество своей работы и профессионализм сотрудников, проходят необходимое обучение и сдают экзамен не реже одного раза в три года.