Какие вопросы задавать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Законодательство

Законодательство Российской Федерации фиксирует право собственности, использования и распоряжения недвижимым объектом в том случае, если имеется документация, устанавливающая такое право. Операция, связанная с куплей и продажей жилплощади на вторичном рынке недвижимости, регламентируется российским Гражданским кодексом, Налоговым кодексом, а также Законом «О материнском капитале». Такие правоотношения нуждаются в составлении специального договора: по соглашению о купле-продаже объекта недвижимости продавец обязан передать во владение покупателя землю, постройку, квартиру или иное имущество.

Особенности

Вторичный рынок недвижимости – это продажа уже готовой жилплощади, передаваемой от бывшего владельца к новому собственнику. В соответствии с гражданско-правовыми отношениями, необходимо составление соглашения о купле-продаже. Покупатель должен изучить:

• чистоту жилья в юридическом плане;
• личность того, кто занимается продажей;
• отсутствие различного рода скрытых обременений;
• техническое описание жилплощади;
• честность таких людей, как нотариус, риэлтор и юрист.

Если сравнивать с новым квартирами, расположенными в новостройках, вторичное жилье имеет полностью готовый и обжитой вид

Важно также поинтересоваться окружающей инфраструктурой и отсутствием какого-либо производства, расположенного рядом с домом и наносящего вред человеческому здоровью

Степень «проблемности»: когда от покупки лучше отказаться?

Если есть несколько вариантов для выбора квартиры, стоит останавливать внимание на квартирах «наименее проблемных». С опаской надо отнестись к ситуациям, когда:

• выяснилось, что квартира была куплена совсем недавно и быстро выставлена на продажу, либо за последние несколько лет перепродавалась много раз;
• квартира продается на основании доверенности, даже нотариально заверенной;
• продавец намерен использовать альтернативную сделку, но имеет уж слишком нереалистичные планы на покупку нового жилья;
• квартира была получена в наследство недавно;
• сам продавец не является благонадежным (например, фигурирует в судебных процессах или может быть признан лицом, которое не всегда отдает себе отчет в своих действиях);
• квартира находится под обременением или является объектом судебного спора;
• жилье без явных существенных недостатков предлагается по явно заниженной цене, намного уступающей рыночной стоимости.

Конечно, названные риски не несут в себе прямого запрета на покупку именно этой квартиры. Но тщательно проанализировать документы и прояснить подозрительные моменты надо обязательно. Если же есть выбор, лучше отказаться от проблемного варианта в пользу квартиры с более простой и понятной историей.

Покупка квартиры в новом доме на «вторичке»

Отдельно стоит упомянуть случай, когда в только что построенном и сданном доме-новостройке Застройщик оформил в собственность часть готовых квартир на себя (т.е. на компанию или на своих представителей-физлиц), и затем продает эти квартиры уже не по Договорам долевого участия, а по обычным для вторичного рынка Договорам купли-продажи.

В этом случае, несмотря на то, что квартира покупается в новостройке, мы все равно действуем по правилам вторичного рынка, так как право собственности на квартиру уже существует, и оно переходит нам во вторые руки (после Застройщика). Такой вариант приобретения квартиры считается наиболее простым и низкорисковым, и не представляет каких-либо сложностей.

Действительно, ведь такая покупка квартиры лишена основного риска «первички» (риска недостроя дома), и вместе с тем, она лишена большинства рисков «вторички», несмотря на то, что это именно «вторичная» продажа. В отличие от типовых сделок на «вторичке» между физлицами, здесь собственником и продавцом выступает Застройщик (т.е. компания или ее представитель), а значит, здесь отсутствует масса типовых рисков вторичного рынка (риски ошибок приватизации, наследственных споров, общего имущества супругов, нарушения прав несовершеннолетних, недееспособности физлиц, и т.п.). Здесь также отсутствует юридическая история квартиры, т.е. невозможны претензии прежних собственников (т.к. их просто не было – история чистая).

Кроме того, в этом случае, очевидно, изначально отсутствуют и права пользования на квартиру (т.к. в новую квартиру еще никто не вселялся и не прописывался).

Вся сделка сводится здесь к простому заключению Договора купли-продажи квартиры, где Продавцом выступает Застройщик или его представитель, а Покупателем – физлицо. Затем на основании этого договора происходит государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре. И всё! Оснований для оспаривания такой сделки (со стороны Продавца) и признания ее недействительной – почти нет (теоретически могут быть, но на практике не встречаются).

Правда, на рынке недвижимости такая «вторичная покупка» квартиры у Застройщика встречается относительно редко, по той причине, что каждый Застройщик стремится распродать квартиры еще на этапе строительства дома, до того, как дело дойдет до оформления прав собственности.

Еще один случай можно вынести в отдельную категорию – это покупка квартиры на вторичном рынке у юрлица, НЕ являющегося Застройщиком. Это случай, когда квартиру уже купила какая-нибудь компания или инвестиционный фонд и потом продает эту недвижимость физлицу. Для физлица-покупателя здесь добавляются некоторые специфические риски, связанные с корпоративным правом, которому должна подчиняться компания-продавец. Об особенностях такой покупки квартиры у юрлица можно прочитать по приведенной в абзаце ссылке.

Вообще, в практике рынка недвижимости «вторичные сделки» с юрлицами встречаются не часто. Поэтому далее в нашей ИНСТРУКЦИИ, в части для вторичного рынка мы будем рассматривать все-таки более типичный для «вторички» случай – сделку покупки квартиры у физлица, с учетом тех рисков и основных вопросов, которые могут возникнуть в такого рода делах.

Итак, с типом рынка мы определились. Взвесив все «за» и «против», мы уверенно шагнули в сторону «вторички». Теперь можно приступать к выбору квартиры на этом рынке.

На что здесь следует обратить внимание?

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Независимо от способа приобретения квартиры сделка предполагает определенный порядок действий:

• поиск варианта;
• осмотр квартиры;
• проверка на юридическую чистоту;
• заключение предварительного договора;
• подготовка документов;
• составление основного договора купли-продажи;
• подача документов на регистрацию права;
• окончательный расчет;
• подписание акта приема-передачи.

Поиск варианта квартиры

Сначала нужно определиться – что вы хотите купить, где и за сколько. После этого можно приступать к поиску варианта на порталах о недвижимости, сервисах объявлений. Наиболее популярные – «Авито», «Юла», «Циан», «Яндекс-недвижимость», «Домофонд», “ДомКлик”. Искать можно самостоятельно или воспользоваться услугами специалиста по недвижимости. Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости читайте → здесь

Осмотр объектов недвижимости

При осмотре квартиры, все интересующие вас вопросы задавайте продавцу. Смотреть варианты желательно в дневное время суток и в холодное время года. Так можно лучше увидеть дефекты и понять тепло ли в квартире, есть ли сырость. Проверьте напор воды, посмотрите куда выходят окна, состояние прилегающей к дому территории (детская площадка, парковка), наличие  инфраструктуры (детский сад, школа, магазины, остановка, метро). Уточните была ли перепланировка и если возможно сравните соответствует ли план квартиры с тем, что вы смотрите. Если все понравилась, проверяйте квартиру на юридическую чистоту.

На что обращать внимание при покупке квартиры, подробнее читайте в статье Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Какие же вопросы мы будем задавать нашему оппоненту

Первый вопрос, который мы должны задать продавцу, это с кем мы имеем дело. Самый лучший вариант, если перед вами находится собственник квартиры, даже если с ним риэлтор и сделку вы будете совершать напрямую. Различные посредники чаще всего лишь усложняют дело. Различные родственники и доверенные лица, должны вас насторожить

А вот риэлтор, напротив, поможет провести сделку намного быстрее и безопаснее.

Является ли продавец собственником квартиры? Как давно зарегистрировано право собственности на данную квартиру? Есть ли подтверждающие право собственности документы на данную недвижимость?
Сколько человек на сегодняшний день прописаны на данной жилплощади? Сколько человек, было прописано изначально и кто был выписан из квартиры ранее?
Являются ли собственниками данной недвижимости несовершеннолетние? Важно, чтобы при совершении купли-продажи не нарушались права малолетних собственников.
Состоит ли продавец квартиры в официальном браке? Согласна ли его супруга/супруг с продажей данной жилплощади?
Существуют ли какие-либо третьи лица, которые могут претендовать на данную жилплощадь? На право собственности или на право пользования этой квартирой?
Нет ли каких-либо обременений в отношении этой недвижимости? Не брался ли кредит под залог этой недвижимости, нет ли споров относительно данной недвижимости с судебными приставами?
Есть ли у продавца подтверждающие документы на данную недвижимость? Лучше всего, если это будет оригинал, а не ксерокопия. Кстати, помощь в проверке документов вам сможет оказать и обычный риэлтор.
Какая предполагается сделка? Прямая сделка более предпочтительна, нежели альтернативная, которую не каждый риэлтор возьмётся вести

С альтернативной сделкой, лучше при возможности не связываться, чтобы не потерять свое время.
Недвижимость будет продаваться непосредственно продавцом или же предполагается сделка по доверенности. Без особой нужды покупка недвижимости у лица с доверенностью нежелательна.
Нет ли в продаваемой квартире скрытых неисправностей и дефектов? На этот вопрос вам, скорее всего, не ответят честно, тут уж нужно полагаться на свою внимательность. Тщательный, даже скрупулёзный, первичный осмотр квартиры убережет вас от дополнительных расходов в будущем и поможет сбить цену при торге с продавцом.
Была ли в квартире перепланировка? Была ли перепланировка квартиры сделана по всем требованиям, отражено ли это в документах. Не поленитесь сравнить план квартиры с действительностью.

Узнайте у продавца, есть ли поблизости магазины, садик, школа, есть ли стоянка для автомобилей, как далеко находится остановка автотранспорта? Поинтересуйтесь, насколько развита инфраструктура в данном районе. Это довольно актуальный вопрос, ведь развитая инфраструктура очень облегчает жизнь человека и делает ее проще.
Кто живет с вами по соседству? Не каждому хочется получить в соседи алкоголиков или маргиналов.
Ну и, конечно, поинтересуйтесь, кто является обслуживающей организацией этого дома? Ведь от компетентности работников организации, которая занимается ремонтом и обслуживанием дома и придомовой территории, также зависит комфорт вашего проживания.

Не торопитесь и записывайте ответы на вопросы, в последующем вам предстоит еще проверить эту информацию. Сейчас нам, главное понять, оставлять ли внося предоплату данную недвижимость за собой или лучше поискать другой вариант.

Настало время для торга

Поводом для снижения первоначальной стоимости объекта могут послужить мелкие недостатки, которые были обнаружены в процессе первичного осмотра, поэтому стоит осматривать квартиру очень тщательно. При торге вы сможете «сбить» цену, а значит сэкономить. Сумму при торге можно уменьшить значительно и вы легко сохраните себе одну-две ваших зарплаты, а иногда и больше. Не бойтесь и не стесняйтесь торговаться, не зря же вы приобретаете квартиру на «рынке» недвижимости.

Беседа в отделе продаж: уточняющие вопросы

Если предполагается подписание договора, и разрешение на строительство есть, надо еще раз уточнить гарантируемые сроки завершения строительства. Кроме того, следует попросить назвать точную цену, поскольку на сайте или в рекламном проспекте могут оказаться совсем другие цифры.

Удостоверившись в том, что репутация застройщика ничем не омрачена, и он готов соблюдать закон, можно перейти к деталям, касающимся качественным параметрам жилья, от которых, собственно, зависит степень его комфортности:

• Какие технологии применяются, по какому принципу подбираются и как проверяются на качество строительные материалы?

• Какой будет внутренняя отделка?

• Какие используются звукоизоляционные и теплосберегающие технологии?

• Каковы перспективы перепланировки?

• Каким будет паркинг, и где он расположится?

• Какие планы девелопера по развитию районной инфраструктуры (с указанием предполагаемых сроков)?

Если вы или кто-то из вашей семьи имеет ограниченную мобильность или другие особые потребности, стоит выяснить, все ли необходимое делает в этом плане: пандусы, ширина дверей, порожки и так далее.

В целом, если девелопер соблюдает ФЗ-214, покупать квартиру в новостройке, вопреки слухам, несколько безопаснее, чем приобретать жилье на вторичном рынке, о котором речь пойдет ниже. В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, а значит, исключен риск того, что ненароком объявятся неучтенные наследники прежнего владельца или выяснится, что квартира продана незаконно.

На что стоит обратить внимание при осмотре квартиры и дома?

Многие потенциальные покупатели обращают внимание и на состояние подъезда – есть ли там свет, как давно проводился ремонт, оборудована ли лестница подъемником для инвалидов, не испорчены ли почтовые ящики, нет ли запаха дыма из-за постоянно курящих жильцов (то же самое касается и лестничной клетки). Обязательно стоит проверить наличие и состояние лифтов, в особенности исправность грузового лифта, который может понадобиться при переезде

Общение с будущими соседями, в том числе живущими на самых нижних или верхних этажах, обычно дает много полезной информации.

Желательно оценить состояние придомовой территории – насколько она ухожена, разбиты ли вокруг дома клумбы, есть ли здесь детская площадка, парковка, шлагбаум. Если придомовая территория сильно замусорена, то для потенциальных покупателей это может стать весомым минусом для заселения.

Риэлторы советуют потребителям тщательно подходить к осмотру квартиры – не отвлекаться на разговоры с собственниками, проверить состояние техники, узнать, когда здесь в последний раз был ремонт, оценить вид из окна. Лучше осматривать жилплощадь несколько раз, в разное время суток, чтобы проверить, не шумят ли соседи.

Какие вопросы задают Покупатели при осмотре квартиры?

Если в процессе нашей презентации Покупатель, добродушно хлопая ушами, внимает нашим речам и не задает вопросов – не стоит этому радоваться. Возможно, это не настоящий Покупатель…

Настоящие реальные Покупатели, как правило, не молчат во время осмотра жилья, а сами задают вопросы. Причем, интересуются они не только техническими деталями квартиры, но и условиями возможной сделки. Наши ответы на эти вопросы во многом будут влиять на итоговое решение о покупке квартиры. К таким вопросам нам надо быть готовыми заранее, чтобы в нужный момент не начать мямлить, заикаться и «путаться в показаниях», создавая у Покупателя впечатление, что «что-то тут не так, что-то он темнит, пойду-ка я лучше отсюда».

Типовые вопросы Покупателя при осмотре квартиры, обычно, сводятся к следующему:

• «Почем опиум для народа?» — Этот вопрос риторический, на него отвечать не обязательно.
• Кто является собственником квартиры, сколько всего собственников, кто из них женат, есть ли среди них несовершеннолетние дети? — Вопросы касаются согласия супруга на сделку, и получения разрешения из Органов опеки и попечительства;
• Кто прописан в квартире? Возможна ли выписка до сделки? — Очевидно, что «юридически свободная» квартира более привлекательна и ликвидна, т.е. быстрее продается;
• Как долго квартира в собственности? Более трех лет? — Вопрос может касаться как налогов, так и срока исковой давности (оценивается вероятность оспаривания прав от прежних владельцев);
• Какие правоустанавливающие документы на квартиру у нас имеются? — Речь о том, есть ли у нас на руках Свидетельство о праве собственности, и на основании чего оно получено – приватизации, купли-продажи, дарения, наследства, решения суда и т.п.;
• Это «чистая продажа» или «альтернативная»? — Вопрос о том, будет ли выстраиваться «цепочка» из квартир, или мы просто получаем деньги, не покупая ничего взамен. Оценивается сложность и длительность подготовки сделки.
• Как быстро мы готовы собрать недостающие документы, и когда мы будем готовы выйти на сделку? — Зависит от состава пакета документов для данной сделки и от требований Покупателя о дополнительных справках-подтверждениях (напр., ).
• Как мы планируем получать деньги, и на каких условиях? — Речь идет о способах расчета за квартиру (нал, безнал, момент получения денег и т.п.).
• Какая сумма предоплаты, и на каких условиях нас устроит? — Обсуждается сумма, срок, условия возврата и невозврата, а также документ/договор, под который будет передаваться предоплата (об этом – на следующем шаге ИНСТРУКЦИИ).
• Возможен ли торг? — Категоричный отказ от торга для нас может быть оправдан только в случае явного роста цен на рынке, когда цена квартиры завтра выше, чем сегодня. В остальных случаях благоразумнее дать понять Покупателю, что «все в этой жизни возможно, но в разумных пределах».

Подготовив заранее ответы на эти вопросы, мы, во-первых, снимем многие сомнения Покупателя, а во-вторых, сами будем лучше представлять себе состав и структуру сделки.

Практика однозначно доказывает, что лучше «попотеть» при подготовке сделки, и не иметь проблем на самой сделке, чем подготовиться «спустя рукава», и получить большой стресс в процессе переговоров с Покупателями и скандал во время подписания Договора купли-продажи квартиры, который иногда заканчивается развалом самой сделки и взаимными обвинениями сторон.

Учтем же чужие ошибки и не будем их повторять. Тщательная подготовка перед показом квартиры и разговором с Покупателем даст нам возможность провести сделку гладко и без лишнего напряжения.

Итак, поводив людей по нашим владениям, и поупражнявшись в методах эффективной продажи, мы, наконец, нашли своего Покупателя. Уверенно хлопнули его по плечу, стряхнув остатки сомнений, и ободряюще потрепали его за щеку. Теперь надо это дело закрепить предоплатой.

Как это делается? Сейчас узнаем.

Собираем необходимую информацию

Чтобы грамотно построить диалог с застройщиком, необходимо собрать необходимую информацию о нём, о строящемся доме и самой квартире. Самое главное, что необходимо выяснить – это репутация строительной организации.

Если у компании строящийся дом по счёту первый, то шансов мало, что стройка закончится успешно. Если компания работает на строительном рынке давно, имеет хорошую репутацию и успешно сдаёт дома в эксплуатацию год за годом, то эта организация достойна доверия.

Сбор информации можно начать с интернет – ресурсов. На официальном сайте застройщика можно найти проектную декларацию, разрешительную документацию, условия по ипотеке и планировку. На разных форумах можно найти отзывы и мнения людей о застройщиках, а также просмотреть рейтинги строительных организаций.

Расскажем далее, как проверить квартиру, покупая её в новостройке.

Какие вопросы задать риэлтору при покупке квартиры

Вопросы риэлтору об объекте недвижимости такие же, как и для собственника

Что касается деятельности специалиста, то важно уточнить следующие моменты:

• в каком агентстве работает;
• сколько лет в профессии;
• в какой профессиональной области специализируется; 
• количество сделок в работе;
• сколько стоят услуги;
• порядок оплаты услуг;
• какие услуги оказывает;
• ответственность за проведение сделки.

Официально работающие специалисты имеют документы, разрешающие заниматься данным видом деятельности:

• Свидетельство о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя.
• Свидетельство о постановке на налоговый учет ЮЛ или ИП.
• Выписка из Единого государственного реестра, в которой указаны коды видов экономической деятельности ЮЛ или ИП.

Какие данные вас должны насторожить

Есть некоторые нюансы, которые должны вызывать опасение при решении о покупке недвижимости и соответственно внесении предоплаты. Сейчас речь идет не об отказе от сделки самим продавцом, а о предварительной оценке недвижимости и связанных с ней рисками. Лучше выбирать недвижимость с наименьшим уровнем потенциальной опасности. Тем более что выбор на сегодняшний день на рынке недвижимости достаточно обширен.

Что должно вас насторожить:

Если недвижимость была приобретена не так давно и ее вновь продают. Чаще всего такими схемами пользуются нечистые на руку продавцы, для того, чтобы скрыть некоторые нарушения предыдущей сделки. Если недвижимость продается после недавнего приобретения, то есть вероятность получить либо квартиру с дефектами, либо с ошибками в документации, что тоже может стать головной болью в будущем.
Если недвижимость продают по доверенности. Конечно, не исключено, что на такой ход идут и честные продавцы, по каким-либо своим обстоятельствам, но такую схему продажи используют и мошенники.
Если планируется не прямая, а альтернативная сделка. Бывает, что ситуация на рынке недвижимости идет не как, планирует продавец, тогда мы рискуем потерять свое драгоценное время, а если учесть, что цены на недвижимость постоянно меняются, можем еще и в деньгах потерять.
Если приобретаемая вами квартира была получена по договору наследования. Хотя данные риски можно уменьшить, но исключать тот факт, что в будущем не появятся новые наследники данной недвижимости, все же не стоит. Даже нотариус, который оформлял договор наследования, не даст вам таких гарантий. Поэтому риск в данной сделке все же есть и в последующем именно вам придется решать вопросы с неизвестно откуда взявшимися новыми претендентами на данную недвижимость.
Если продавец входит в так называемую группу риска

Как это смешно ни звучит, но эта группа не зря так называется и следить за тем, чтобы продавец не ошибся и не претерпел убытков придется нам.
Хотя некоторые обременения на недвижимость и не влияют на сделку купли-продажи все-таки стоит обратить внимание на то, есть ли они у данной недвижимости.
Не стесняйтесь, узнайте у продавца о наличие скрытых, не всегда видных невооруженным взглядом дефектах жилплощади. Конечно, не все продавцы готовы честно рассказать о недостатках квартиры, ведь при этом высока вероятность того, что-либо сделка не состоится либо цена ее станет значительно ниже при торге

Тут надеяться на продавца не стоит, поэтому не поленитесь тщательно осмотреть приобретаемое жилье.

Не вполне адекватные соседи. В этом вопросе продавец также может слукавить, поэтому не поленитесь расспросить других жильцов дома о соседях. Тут отличным помощником станут бабушки на лавочках, вот уж кто действительно имеет огромное количество информации о жильцах. Согласитесь, что иметь в соседях алкоголиков или же неадекватных персонажей, от которых к вам будут тараканы и клопы лезть, то еще удовольствие.
Если цена на квартиру значительно ниже рыночной, а недостатков вроде особых нет. Этот факт должен насторожить, ведь такой схемой очень часто пользуются нечистые на руку люди, которые, в свою очередь, небезосновательно рассчитывают на жадность покупателей. Ведь как часто наша жадность оборачивается для нас не очень хорошо.

Как бы ни был велик рынок недвижимости, но иногда бывает так, что несмотря на возможные риски, покупателю хочется приобрести именно данную квартиру, тогда стоит перейти к задатку. Трезво оцените все связанные со сделкой риски и внесите задаток, если желание приобрести недвижимость намного сильнее предполагаемых рисков, не бойтесь спрашивать и тщательно осматривать, оценивая риски. Далее уже следует переходить к проверке всех необходимых документов и непосредственно к самой сделке.

Узнать разницу между авансом и задатком при составлении договора по покупке квартиры, вы можете здесь

Кто собственник квартиры?

Какие вопросы задать при покупке квартиры? Первое, чем вы должны поинтересоваться — кто владеет квартирой по документам? В идеале вы должны иметь дело непосредственно с владельцами недвижимости, а не с их представителями (родственниками, друзьями, соседями и так далее). Право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре. Конечно, продажа квартиры по доверенности предусмотрена законодательством, но эту схему часто используют мошенники, поэтому лучше не рисковать.

Важно уточнить, на каком основании собственник владеет квартирой (что должно быть подтверждено соответствующими документами). Историю возникновения прав нужно изучить для того, чтобы удостовериться, что после покупки квартиры вы не столкнетесь с чьими-то претензиями на ее владение

С наибольшим риском сопряжены такие варианты:

• свидетельство о праве на наследство;
• соглашение о разделе имущества;
• договор пожизненного содержания с иждивением.

Предварительный сбор информации

Прежде всего, к разговору требуется подготовиться: собрать информацию о доме, квартире и самом застройщике. Интересуетесь ЖК «Преображение»? Гуглите и яндексите не только «жк преображение отзывы», но и «жк преображение проблемы», «жк преображение минусы», «жк преображение недостатки». И даже — «инград отзывы», «инград проблемы».

Репутация строительной компании – первое, что нужно выяснить при покупке жилья, если вы хотите получить качественную квартиру в оговоренный срок и не волноваться, что застройщик сбежит с вашими деньгами.

Кстати, если это первый дом застройщика, трудно гарантировать, что он будет завершен успешно.

Если же компания работает в строительном бизнесе достаточно давно, пользуется заслуженной репутацией, регулярно сдает дом за домом, а жильцы не высказывают нареканий, тогда застройщику можно доверять.

Собрать информацию в наши дни не сложно, ответы на многие вопросы можно найти с помощью интернет-ресурсов. Проектная декларация, разрешительная документация, планировка, условия рассрочки или ипотеки обычно выкладываются на официальной странице проекта. На многочисленных форумах можно просмотреть мнения о застройщиках, публикуется и рейтинг строительных компаний.

Таким образом, когда покупатель обращается к застройщику, у него должно быть уже сформировано мнение о доме и компании и составлен список вопросов, которые необходимо прояснить.

Как правильно выбрать дом при приобретении вторичного жилья?

Квартира в «хрущевке» или квартира в «сталинке»? Казалось бы, это не самый важный вопрос при выборе будущей жилплощади. Однако на самом деле материал, из которого был построен дом, и его состояние также весьма важны. Ведь они значительно влияют на характеристики самой квартиры: насколько высок здесь уровень шумоизоляции, как хорошо сохраняется тепло, в каком состоянии перекрытия, не требуется ли ремонт вследствие не очень хорошего состояния дома и т.д.

Зачастую потенциальные покупатели не раздумывают много по поводу того, в каком доме им хотелось бы жить, из-за ограниченных финансовых возможностей. В силу этого фактора они выбирают недвижимость с как можно более низким ценником. Это касается и материала дома: к примеру, квартиры в панельных домах советской постройки, особенно в 5-этажных «хрущевках», обычно стоят меньше, чем жилье в «сталинках» или современных панельных, кирпичных или монолитных домах.

В целом на вторичном рынке жилья наибольшая часть предложения представлена объектами, расположенными в панельных строениях. При этом из-за постепенного перехода лотов из первичного во вторичный сегмент жилья здесь растет доля «монолита», и эта тенденция усиливается. Монолитное домостроение подешевело после кризиса 2008 года, когда сильно снизилась стоимость стройматериалов и работ, после чего оно реально стало конкурировать с «панелями». При сопоставимой стоимости и сроках возведения домов монолитные строения отличаются более высокими потребительскими характеристиками и серьезно выигрывают у «панелей» в плане свободы внутренней планировки.

Выбирая вторичное жилье в панельной «хрущевке» или «брежневке», стоит помнить о возможных минусах подобных вариантов – неудобных планировках (это, к примеру, маленькие по площади кухни), сидячих ваннах, плохом уровне шумоизоляции и т.д. Ситуация с кирпичными строениями благоприятнее: они отличаются более высокими качественными характеристиками, кроме того, квартира в «хрущевке» из кирпича обладает лучшей теплоизоляцией, чем жилье в блочных или панельных домах.

Отдельно стоит выделить сталинские дома. Обычно при выборе квартиры на вторичном рынке таким предложением интересуются покупатели постарше, от 40-45 лет. Чаще всего они прицельно ищут жилье в домах с уникальной историей, а в этом случае – еще и с необычным архитектурным обликом, запечатлевшим в себе величие советской эпохи. Молодые люди, скорее, отдадут свое предпочтение квартире той же стоимости в новостройке – здесь они могут выбрать себе более «свежее» жилье с удобной им планировкой.

Основные плюсы сталинских домов – расположение относительно центра, характер постройки (дома из кирпича очень хорошо сохраняют тепло), богато украшенные фасады. Минусы – порой встречаются проблемы с планировками (слишком большие коридоры, маленькие по площади комнаты), внутридомовые коммуникации изношены, а жителей смущают узкие дворы и отсутствие парковок.

Продажа вторичной недвижимости также порой проходит в домах нестандартной архитектуры. Скажем, в дореволюционных строениях – в данном случае нужно особенно тщательно проверить состояние дома. Часто в таких зданиях установлены деревянные перекрытия и полы, что создает неудобства для жильцов, в том числе из-за большей восприимчивости дома к шуму с улицы и движению общественного транспорта.

Еще одна интересная, но потенциально проблемная категория домов – экспериментальные конструктивистские здания, возведенные в 1920-1930-х годах. Основные минусы таких вариантов – нестандартные планировки квартир и общих зон, старые перекрытия, использование при возведении домов материалов низкого качества, в том числе строительного мусора для заполнения стен.

Заключение

Шанс на приобретение качественной квартиры увеличивается пропорционально числу полученных ответов. И личности собственников здесь играют далеко не последнюю роль. Вопросы при покупке квартиры требуют своих ответов, и если таковых нет, то, судя по всему, владельцы являются непорядочными продавцами.

Адекватный человек, который продает квартиру за разумную цену, всегда с удовольствием раскрывает все аспекты товара и знакомит покупателя со всеми интересующими документами.

И помните, что если даже вас все устроило, то не торопитесь давать ответ сразу же! Идеальный вариант: выждать следующее утро и уже после принимать окончательное решение. Один день нечего не решит, а вам позволит обдумать всё без эмоций.

Нюансов при покупке квартиры на вторичном рынке существует много, и чем большее количество из них будет учтено до момента покупки, тем спокойнее и безопаснее будет дальнейшее владение ею. Будем надеяться, что теперь вы знаете, какие вопросы нужно задавать потенциальным продавцам и сможете избежать ошибок в этом серьезном деле.