Понятие и виды аренды

Как поступить арендатору, если фактическая площадь помещения не соответствует данным технического учета?

В отдельных случаях фактическая площадь помещения может не соответствовать данным технического учета. Например, если в помещении произошла реконструкция или перепланировка, но ее не отразили в документах технического учета. В этом случае у арендатора могут возникнуть определенные риски. Например, если фактическая площадь помещений меньше той, которая указана в документах технического учета, то арендатор должен будет платить за излишнюю площадь помещения, которой он не может пользоваться.

Чтобы исключить подобные ситуации, арендатор может предложить арендодателю провести собственный осмотр и обмер площади недвижимого имущества. Если фактическая площадь окажется меньше указанной в техническом паспорте БТИ, то это поможет снизить размер уплачиваемой арендной платы.

Можно порекомендовать арендатору следующие варианты решения этого вопроса:

1. Предложить арендодателю составить на основании проведенного осмотра (обмена) план (схему) сдаваемой в аренду недвижимости. Составленные сторонами планы объекта аренды будут являться неотъемлемым приложением к договору аренды и должны быть подписаны обеими сторонами договора аренды. Иначе возникнут трудности с доказыванием факта согласования воли сторон договора в отношении предмета аренды, в связи с чем договор может быть признан незаключенным. Однако составить собственные планы (схемы) объекта аренды стороны могут лишь в случае, если договор не подлежит государственной регистрации. Дело в том, что для регистрации договора необходимо получить из БТИ документы с датой их выдачи не позднее одного года до обращения в регистрирующий орган.
2. Предложить арендодателю обратиться в органы технической инвентаризации, чтобы они провели новое обследование и выдали документы технического учета, содержащие актуальную информацию о характеристиках недвижимого имущества. Эта процедура потребует времени. Однако если договор подлежит регистрации, то без таких документов не обойтись. Ведь существующие документы уже устарели и содержат недостоверную информацию, а для регистрации договора необходимо получить из БТИ документы с датой их выдачи не позднее одного года до обращения в регистрирующий орган.

Однако перед тем, как обратиться к арендодателю с предложением провести обмер площади объекта аренды, арендатору стоит просчитать все плюсы и минусы. Дело в том, что далеко не всегда удается применить на практике способы, позволяющие минимизировать юридические риски. Даже если удастся выявить расхождение, оно может оказаться не таким уж и большим. Зато арендодатель может вообще передумать заключать договор аренды с таким дотошным арендатором.

Особенности договора аренды движимого имущества

К числу особенностей договора аренды движимого имущества относятся:

• Договор аренды движимого имущества, заключаемый более чем на год, а в случаях, если одна из сторон — юридическое лицо, независимо от срока, обязательно заключается в письменной форме (статья 609 ГК РФ).
• В соответствии с соглашением сторон размер арендной платы на продолжении всего срока действия договора может изменяться неоднократно.
• В договоре аренды имущества необходимо обязательно указать информацию, которая позволит конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
• При заключении договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в любое время, но при условии, что предупредит другую сторону об отказе не позже, чем за один месяц.

Понятие

Аренда — вид деятельности, название которого имеет латинские корни (arrendare — сдавать внаем). Это одна из форм имущественного договора, характеризующаяся передачей собственности во временное пользование (или временное владение и пользование) арендатору арендодателем. Естественно, за определенную плату.

Для лучшего знакомства с понятием и видами аренды обратимся к примеру. Арендатор оплачивает временное пользование землей и ее ресурсами. Это так называемая земельная рента, а также амортизация процента за использование материальных активов. А вот доходы, продукция, урожай, полученные арендатором за время пользования земельным участком, считаются его полноправной собственностью.

Аренда предприятия

Договор об аренде предприятия является самым многопунктным. Во временное пользование передается не только имущественная структура, необходимая для осуществления арендатором предпринимательской деятельности, но и следующее:

• Здания.
• Сооружения.
• Оборудование.
• Земельные участки.
• Запасы материалов, сырья и топлива.
• Иные оборотные средства.
• Правомочия на пользование водными ресурсами, землей, природными богатствами, сооружениями, зданиями, имущественными объектами, связанными с данным предприятием.
• Право на обозначение, индивидуализирующее деятельность данного завода или комбината.
• Уступка прав требования, перевод долгов, которые относятся к объекту-предприятию.

Особенности договора здесь можно выделить следующие:

• Заключается только в письменной форме.
• Становится действительным после государственной регистрации.
• Передача собственности проходит только по передаточному акту.
• Кредиторы предприятия должны быть уведомлены о факте аренды.
• Если кредитор не сообщил в письменном виде о своем согласии на переводы долга, то в течение 3 месяцев после заключения договора аренды он правомочен потребовать досрочного исполнения обязательств или их прекращения.
• Если кредитора не уведомили о передаче предприятия, то в продолжение 1 года с этого события он может предъявить судебный иск для удовлетворения своих вышеизложенных требований.
• Арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность по долгам, которые были переданы без согласия кредитора.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества.

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

Потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Расторжение соглашений: основные причины

Невозможно отказаться от обязательств, если на то нет серьёзной причины. Следует предъявлять серьёзные основания, если есть намерения расторгнуть соглашение раньше сроков, указанных на уровне законов. Статьи 619 и 620 ГК РФ как раз посвящены подробному рассмотрению подобных вопросов.

Пока бумагу подписывают – власти разрешают вносить определённые причины для преждевременного отказа от аренды. Даже если эти ситуации не описаны в самом ГК РФ. Без этой информации нельзя начинать процедуру закрытия сделки. Акт возвращения имущества владельцу, дополнительное соглашение к главному документу – обязательные элементы при подобных обстоятельствах. Считается, что документация действительна сразу после проставления в ней всех подписей.

Обоснованные причины для расторжения договоров могут вносить как собственники помещений, так и те, кто получает их в аренду. Главное – чтобы инициатор отправил письмо перед тем, как процедура официально начинается. Передача уведомления осуществляется в соответствии с условиями, которые ещё пока продолжают действовать.

Видео о правилах заключения договора  и советы как избежать ошибок:

Любая аренда предполагает передачу какого-либо имущества во временное пользование. Современные законы позволяют совершать такие сделки без каких-либо проблем. Письменная форма в этом случае станет обязательным требованием. Государственная регистрация нужна, только если срок действия – от 1 года и более.

Контракт может предусматривать компенсацию определённых расходов в связи с эксплуатацией. Этот момент желательно предусмотреть заранее. Иначе велика вероятность возникновения конфликтных ситуаций. Придётся обращаться в суд для защиты своих прав.

ТИПОВОЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА

г.

«» 2021 г.

АрендодательАрендаторДоговор

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование либо пользование следующее имущество: .

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. За пользование имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в размере рублей в год или рублей в месяц.

3.1. Оплата по настоящему Договору производится .

3.2. Форма оплаты .

4. СРОКИ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

4.1. Указанное в п.1.1 Договора имущество должно быть передано Арендатору по приемосдаточному акту в течение дней со дня подписания Договора.

4.2. Арендатор уплатит арендную плату в следующие сроки: .

4.3. Срок действия Договора: начало «»2021г.; окончание «»2021г.;

5. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

5.1. Арендодатель обязан:

5.1.1. Своевременно передать Арендатору арендованное имущество в состоянии, отвечающем условиям Договора.

5.1.2. Производить капитальный ремонт имущества.

5.1.3. Оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества.

5.2. Арендатор обязан:

5.2.1. Использовать имущество в соответствии с условиями Договора и назначением имущества.

5.2.2. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.

5.2.3. Нести расходы по содержанию имущества.

5.2.4. В установленные Договором сроки вносить арендную плату.

5.2.5. Возвратить имущество Арендодателю после прекращения Договора по приемосдаточному акту в состоянии на момент заключения Договора с учетом нормального износа.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора.

6.2. За неуплату Арендатором платежей в сроки, установленные Договором, начисляется пеня в размере % просроченной суммы за каждый день просрочки в течение десяти дней и % просроченной суммы – свыше десяти дней, но не более одного месяца.

6.3. В случае просрочки внесения арендной платы свыше одного месяца Арендодатель имеет право расторгнуть Договор и потребовать возмещения убытков, причиненных этой просрочкой.

6.4. За неисполнение иных обязательств, предусмотренных настоящим Договором, виновная сторона уплачивает штраф в размере % суммы годовой арендной платы.

6.5. Уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

7. ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

7.1. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств по настоящему Договору, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.

7.2. Свидетельство, выданное соответствующей торговой палатой или иным компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

7.3. Сторона, которая не исполняет своего обязательства, должна дать извещение другой стороне о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Договору.

7.4. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении последовательных месяцев и не обнаруживают признаков прекращения, настоящий Договор может быть расторгнут Арендатором и Арендодателем путем направления уведомления другой стороне.

8. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

8.1. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами.

8.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в арбитражном суде в установленном законодательством порядке.

9. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И ДОПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА

9.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.

9.2. Досрочное расторжение Договора может иметь место по соглашению сторон либо по основаниям, предусмотренным действующим на территории Российской Федерации гражданским законодательством, с возмещением понесенных убытков.

10. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

10.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

10.2. Другие условия по усмотрению сторон .

10.3. К договору прилагаются: .

11. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендодательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

Финансовый лизинг

Иное название явления — финансовая аренда. Это специальное приобретение имущества в собственность, но не для личного пользования, а для сдачи объекта во временное пользование, владение. Срок аренды при этом приближен к сроку его эксплуатации, а также амортизации цены предмета лизинга. Таким образом, арендодатель здесь лизинговыми платежами и возвращает себе затраченные на покупку средства, и получает сверх этого прибыль.

Договор здесь трехсторонний. Лизингодатель приобретает объект у поставщика, предприятия, чтобы передать его в пользование лизингополучателю за соответствующую плату.

Финансовый лизинг определяют следующие признаки:

• Имущество приобретается лессором не для личного пользования, а для сдачи в аренду.
• Лизингодатель выбирает по собственному усмотрению и имущество, и продавца.
• Реализатор объекта в курсе, что последний приобретается для сдачи в лизинг.
• Претензии по дефектам, качеству и комплектности объекта непосредственно отправляются реализатору, продавцу.
• Ответственность за порчу, случайную гибель имущества передается лизингодателю после подписания акта передачи-приемки.

Что может стать предметом лизинга? Весь спектр неупотребляемых вещей — имущественные комплексы, сооружения, здания, предприятия, транспортные устройства, оборудование, иные объекты, необходимые для предпринимательской деятельности.

При этом предметом лизинга нельзя назвать земельные наделы, природные ресурсы, имущество, для которого законодательные акты РФ запрещают свободное обращение или вводят особый порядок последнего.

Понятие «аренда» весьма многогранно, так как насчитывает в себе несколько основных видов, которые внутри себя классифицируются на более мелкие. Однако для всех подобных договоров существуют общие правила по срокам, сторонам сделки, ее предмете и проч.

Подробности

Виды

Кроме этого, виды аренды объекта сдаваемой собственности могут быть разделены по типам: недвижимая и движимая. Из этого вытекает следующее разделение:

— Лизинг (финансовая аренда) — данный вид аренды предусматривает приобретение объекта в собственность, с целью последующей сдачи имущества во временное владение. Срок аренды, в данном случае, соответствует времени эксплуатации. При этом, арендодатель возвращает вложенные в приобретение финансы и получает дополнительный доход. В данном случае имеет место трехсторонний договор. Лизингодатель покупает имущество у поставщика с целью последующей передачи лизингополучателю за определенную плату. Объектами лизинга могут быть: сооружения, техника, оборудование, здания, предприятия, другие объекты, используемые для предпринимательской деятельности. Надо сказать, что не могут быть объектами лизинга: земельные участки, природные ресурсы и объекты, которые в соответствии с действующим законодательством запрещено свободное обращение.

— Аренда средств транспорта с передачей прав по техэксплуатации и управлению — по данному виду аренды договор оформляется в соответствии с п.1 ст.632 Гражданского Кодекса. Данный вид аренды предусматривает временную передачу транспортного средства, за определенную плату, в пользование арендатору. При этом, арендодатель лично оказывает услугу по эксплуатации и управлению транспортом. Договор заключается исключительно в письменном виде, автопродления в данном случае не предусмотрено. Положения о своих взаимодействиях обе стороны включают в договор самостоятельно. При причинении ущерба транспортному средству, арендатор возмещает убытки в полном объеме, в случае если арендодатель докажет, что они произошли по причинам, за которые, согласно договору, отвечает арендатор.

— Прокат движимой собственности — по данному виду аренды договор оформляется в соответствии с п.1 ст.626 Гражданского Кодекса. Законодательно устанавливается соглашение, по которому, арендодатель обязуется отдать во временное владение движимую собственность за конкретную плату. Документ оформляется в письменном виде и арендодатель, в любое время, имеет право отказаться от данных обязательств уведомив заранее (за 10 дней) другую сторону. Арендная плата представляет собой оговоренную сумму с обязательным своевременным внесением платежей. Арендодатель должен своевременно проводить как текущий, так и капитальный ремонт сданного имущества. Данное соглашение действует в течение года и не продлевается автоматически. Кроме того, исключается передача своих прав третьим лицам, сдача его в субаренду, а также залог полученных правомочий.

— Аренда зданий и сооружений — данный вид аренды имеет следующие характеристики:

• арендодатель передает во временное владение арендатору, в соответствии с договором, здание либо сооружение,
• предусмотрен только письменный вариант договора,
• в случае, если договор заключается более чем на 12 месяцев, то он в обязательном порядке проходит государственную регистрацию,
• при передаче объекта составляется передаточный акт и заверяется обеими сторонами,
• рассчитывается и оговаривается точная стоимость арендной платы.

Исключения

На сегодняшний день аренда активно используется в сельском хозяйстве, строительстве, рыболовстве, а также для наращивания производственных мощностей при осуществлении индивидуальных крупных заказов. С помощью аренды можно решить вопрос о перевозке техники и оборудования на значительные расстояния к месту проведения работ. Строительные фирмы часто арендуют различные механизмы и технику у лизинговых компаний, которые территориально близко расположены к местам строительства.

Две стороны

У каждого из видов аренды две стороны:

• Арендатор (рентер, лесси, тенант, посессор) — это юридическое или физическое лицо, которое заключает договор аренды, а также вносит плату за пользование (владение и пользование) имуществом арендодателя. ГК не вносит относительно этой стороны каких-то особых ограничений, правил. Требование только одно: лицо должно быть дееспособным, как и любой другой субъект правовых, гражданских отношений.
• Арендодатель (лессор) — это сторона (юридическое, физическое лицо), предоставляющая арендатору за плату имущество во временное пользование (или же владение и пользование). Отметим, что сдать что-либо в наем может только собственник этого объекта.

Договора и трактования

Что касается формы совершения арендных контрактов, то по общему правилу требуется письменное и притом явочное (см. это сл.) заключение договоров, но и словесный договор имеет силу, если между контрагентами нет спора о действительности и силе постановленных в нем условий. Письменная форма обязательно требуется в следующих случаях: когда арендная плата выговаривается более чем за год вперед, причем акт должен быть засвидетельствован у крепостных дел, то есть нотариальным порядком (см. это сл.), с наложением на имение по количеству взятой вперед суммы запрещения в обеспечение арендатора; при отдаче в арендное содержание помещичьих имений запрещение по случаю отдачи имения в аренду налагается не иначе, как по требованию участвующих в арендном договоре сторон, и, наконец, арендование евреями оброчных статей и других хозяйственных заведений, как казенных, так и владельческих, допускается не иначе, как по формальным контрактам. Арендный контракт должен заключать в себе определение предмета, срока и цены аренды, причем допускаются всякие другие, законам не противные, произвольные условия, и быть подписанным обеими договаривающимися сторонами или их поверенными. Казенные имения и оброчные статьи, принадлежащие казне, отдаются от нее в содержание по особенным правилам, в уставах об них подробно изложенным (см. Казенные земли); кроме того, известные особенности при заключении арендных договоров установлены нашим законодательством, между прочим, относительно:

• Отдачи в содержание крестьянам оброчных статей, принадлежащих Уделам (см. это сл.); здесь дозволяется в известных случаях принимать от крестьян в обеспечение вместо залогов (см. это сл.) мирские ручательства (см. это сл.);
• Сдачи принадлежащих городам, в коих не введено городовое положение, оброчных статей, каковые могут быть отдаваемы с публичных торгов (см. это сл.) с утверждением губернатора (до 10000 руб.), министра внутренних дел (до 30000 руб.) и Правительствующего Сената (свыше 30000 р.);
• Арендования войсковых и станичных земель и оброчных статей в казачьих войсках;
• Отдачи в аренду недвижимых имений, принадлежащих архиерейским домам, монастырям и церквам, причем консистория входит в подробное соображение предполагаемой отдачи в арендное содержание, обозревает выгоду и законность условий контракта и представляет свое заключение епархиальному архиерею;
•  Отдачи башкирских земель и угодий в кортому (см. Башкиры) и арендования имуществ сельских обществ и заключения крестьянами арендных контрактов. Что касается первого случая, то здесь необходимо заметить, что мирские имущества могут быть отдаваемы в аренду лишь по мирским приговорам, постановленным большинством голосов домохозяев, имеющих право голоса на сельском сходе; если же имущество составляет собственность нескольких сельских обществ, то на сдачу его в аренду необходимо согласие всех сельских обществ, выраженное в форме законно постановленных каждым из них приговоров, а не по приговору соединенного схода разных сельских обществ; отдельные же крестьяне не могут отдавать в аренду свои участки общинного полевого надела без согласия на то со стороны общества; договоры же на арендование крестьянами временнообязанными (см. это сл.) и собственниками земель у помещиков между собою и у посторонних лиц на сроки не свыше трех лет — на всякую сумму, а на большие сроки, именно от 3 до 12 лет, — на сумму не свыше 300 руб. могут быть заключаемы путем словесных условий со внесением их, по желанию договаривающихся сторон, в книгу при волостном правлении, на обязанности которого лежит и засвидетельствование письменных договоров по желанию контрагентов.

Арендный договор, как и всякая другая юридическая сделка, порождает известные юридические отношения между участниками.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества.

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено .

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с настоящего Кодекса.

Сроки договора

Срок любого вида аренды — это соглашение между двумя сторонами. Он обязательно прописывается, фиксируется в договоре. Если же такие данные в документе не указаны, то его можно считать заключенным на неопределенный срок. Это случай удобен тем, что и арендатор, и арендодатель могут в любой момент отказаться от его исполнения. Условие здесь одно: другую сторону нужно предупредить о своем решении за месяц (при сдаче недвижимости — за три месяца).

С этого ракурса видов аренды четыре:

• До 1 года — краткосрочная.
• 1-5 лет — среднесрочная.
• 5-49 лет — долгосрочная.
• Период действия договора не обговорен сторонами — бессрочная.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

Потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Сравнение

Основное отличие между рассматриваемыми категориями станет их правовая природа. В случае с арендой владелец помещения или движимого имущества будет выступать в роли арендодателя. Он получает прибыль от оплаты за использование его имущества. Арендатор пользуется недвижимостью или машиной, оплачивает подобную возможность, исходя из указанной в договоре суммы. В случае с арендой выкупа в большинстве случаев не предусматривается, но подобная возможность существует и оговаривается в законодательстве. В случае с получателем ренты владелец передает право собственности на имущество (движимое или недвижимое) другому лицу под пожизненное содержание объекта. В этом случае он получает оплату в установленном размере длительный срок.

Различия также состоят и в том, что договор аренды составляется на короткий срок (например, 1 год). Для продолжения действия договора между сторонами после истечения срока потребуется заключать новый договор. С рентой в этом случае все намного проще: оплата за использование будет поступать владельцу имущества пожизненно или несколько лет гарантированно, так как условием заключения ренты является именно длительность использования. Нужно также учитывать, что договор с арендатором можно расторгнуть без ощутимых последствий (по договоренности между сторонами). Если же плательщик ренты больше не может выполнять свои обязанности, которые прописываются в документе (содержание, ремонт, оплата), то право собственности на имущество возвращается к владельцу собственности, то есть рантье.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон.

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Заключение

Сегодня мы рассмотрели основные отличия арендного договора от договора ренты. И если одиноко проживающий престарелый гражданин является собственником квартиры или иного недвижимого имущества, то для него оформление договора ренты будет гарантией достойной жизни до наступления смерти.

Но если недвижимость находится в совместной собственности, то она не может стать объектом соглашения ренты, но может выступать предметом арендного договора, который может быть расторгнут в одностороннем порядке либо по соглашению сторон.

Полезное видео: Права и обязанности сторон по договору аренды

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

• Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
• Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Выводы

Договор аренды может быть можно заключать как с физическими (простыми людьми, которые хотят снять квартиру или дом), так и с юридическими лицами, к числу которых относятся, например, организации, небольшие компании или мастерские. В случае с рентой – только с физическим лицом. Сроки действия: аренда временный (указывается в документе момент начала и окончания действия). Рента предполагает пожизненное использование с обязательствами оплаты и содержания имущества в надлежащем виде. Аренда не предполагает перехода прав собственности, а только разрешает временное пользование. Рента – позволяет переход прав собственности на определенных условиях. Плательщик ренты получает в собственность предмет договора. Происходит это после заключения сделки.

Последствия неисполнения обязательств также различаются. В случае с арендой в случае нарушений со стороны арендатора или арендодателя предусматривается возможность расторжения договора. Если плательщик ренты не оплачивает использование – он теряет право собственности и имущество возвращается к рантье. Выкупить имущество можно, заключив договор ренты. В случае с арендой такой возможности в большинстве случаев не предоставляется.